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房地产价格的影响因素 房地产产品因素 供求关系 经济因素 人口因素 政策因素 其他因素 房地产定价目标 房地产定价，指房地产销售者为销售其房地产而确定的销售价格。 区分房地产销售价格和房地产成交价格 房地产定价目标 房地产开发项目定价策略 新产品定价策略 心理定价策略 差别定价策略 房地产开发项目定价方法与流程 定价方法 成本导向法 竞争导向法 需求导向法 市场比较导向法 定价流程 定价流程 决定分期均价 决定分幢均价 水平价差的确定 垂直价差的确定 形成价目表 特别调整 付款方式 水平价差的确定 水平价差：指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。 影响水平价差的因素 水平价差的目的 制定水平价差的程序 垂直价差的确定 垂直价差：指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。 影响垂直价差的因素 房地产开发项目调价策略 低开高走调价策略 高开低走调价策略 调价技巧 低开高走调价策略 低开高走调价策略就是随工程形象进度或根据销售进度情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。多用于期房销售。 低开高走调价的主要方式 根据工程形象进度调整 根据销售进度调整 根据销售周期灵活调整 低开高走调价策略的优点 快速成交，促进良性循环。 调价能造成房地产增值的假象，促使消费者产生立即购房的想法。 便于日后的价格控制。 便于内务运转，资金回笼。 适用范围 产品的均好性不强。 楼盘的开发量相对较大。 市场竞争激烈，类似产品过多。 高开低走调价策略 高开低走调价策略是开发商在新开发的楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上获取丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快将投资全部收回。 高开低走调价策略的优点 在项目初期便于获取最大的利润； 开盘价格水平定位较高，便于展示楼盘的品质和口碑，与领导者形象相呼应，创造企业无形资产； 消费者会感到一定的实惠。 高开低走调价策略的适用范围 高档商品房 楼盘或小区销售处于宏观经济周期的衰退阶段或者高价开盘失利 调价技巧 调价顺序 调价方式 调价方法 调价幅度 7 房地产营销价格策划 “没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价”。 房地产价格的种类 房地产价格构成 房地产价格的影响因素 房地产定价目标 房地产开发项目定价策略 房地产开发项目定价方法与流程 房地产开发项目调价策略 思考题 教学内容 房地产价格的种类 单价和总价 买卖价格和租赁价格 实际价格和名义价格 现房价格和期房价格 单价 单价指单位建筑面积的市场价格。 起售单价 最低单价 最高价格 平均单价 主力单价 将底层某单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算，这个计算基准称为起售单价。 层次、朝向等条件最差的单元所标定的单价。 指总销售金额除以总销售面积得出的销售单价，即“均价”。 指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价，是确定楼盘客户定位的关键单价。 总价 总价指一个销售单元的价格。 最低总价 最高总价 总价范围 主力总价 车位总价 总价配比 一般是面积最小、朝向等条件最差的单元所标定的总价。 指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。 指所占建筑面积比例最高的单元的销售总价。 指单个车位的销售总价。 指依总价范围的不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销售额中所占的比例。 买卖价格 买卖价格：是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（卖方）收取或他人（买方）支付的货币额、商品或其他有价物。 租赁价格 地租和房租，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。 市场租金 商品租金 成本租金 准成本租金 福利租金 实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格指在成交日期时讲明，但不是在成交日期一次付清的价格。 现房价格和期房价格 现房价格指以现状房地产为交易标的的价格。 期房价格指以未来状况的房地产为交易标的的价格。 期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿 房地产价格构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 自身投入的因素 品牌、信誉、物业管理等方面的因素 权益方面的因素 区位方面的因素 人口数量 人口素质 家庭人口规模 利润最大化目标 市场占有率目标 稳定价格目标 品牌目标 撇脂价格策略 渗透价格策略 温和定价策略 产品组合定价策略 习惯定价策略 声望定价策略 顾客不同 部位不同 时间不同 朝向 采光 景观 户型 私密性 ：适当反映同一水平层各户之间相对优劣的程度