琼海万泉河温泉家园项目总体推广思路（项目研究报告）.docVIP

琼海·万泉河温泉家园项目总体推广思路  一、项目概况及项目背景 项目概况及背景 1.项目概况 本项目位于琼海市三大组团之一——温泉休闲度假区官塘，是一个复合型房产项目，由五星级产权酒店、度假别墅及度假公寓和少部分商铺组成，项目地块属于官塘一线临江地块，占地152652平米（约229亩），建筑面积148735万，临万泉河岸200米，地势较高；贯穿海口与三亚的东线高速公路中间站的琼海市出口离本案区约15公里；东线高速公路使从海口至官塘的交通更加方面、快捷，仅需1小时左右。官塘离海口美兰国际机场约1小时车程；官塘离三亚凤凰国际机场车程2个小时左右。2011年城市轻轨将在琼海设有站点，离官塘也仅15公里左右。 2、项目背景 官塘温泉休闲度假区位于海南省琼海市西南部—万泉河南岸，开发历史悠久，闻名于清末民初。三十年代南洋巨商、万金油大王、爱国侨领胡文虎先生曾投资开发，筹建温泉疗养院，在东南亚有一定影响。当地居民早有沐浴温泉镇静止痛、活络心血、刺激兴奋、驱风祛湿、消斑美容以及治疗慢性病和皮肤病的习惯。 1994年全国矿产储量委员会组织专家对官塘热矿水的探勘成果进行评审，经国家矿储委全决字[1994]454号文批准，官塘热矿水日流量3840立方米，温度为70℃—90℃，富含偏硅酸和氟等多种有益微量元素，还含有锶、溴、碘、锂等多种成份，具有较高的疗养、医疗康复等多种功能，可作为旅游、沐浴和氟、硅医疗热矿水开发利用。国家级专家鉴定为：官塘温泉、世界少有、中国首屈一指，是海南省唯一一家被定为国家级大温泉。 以博鳌亚洲论坛为轴心，实现道路基本网络化，建设嘉博路、文山路和东线高速公路南路口等，使嘉积、博鳌、官塘三大城市组团紧密联结起来，构成优势区域网络，形成大琼海格局，建设 “ 海岸经济带 ” 和 “ 万泉河经济带 ” ，未来五年琼海将成为海南东部地区的经济发展中心、商贸中心、城市人口将达到约 20 万人的中等旅游城市。从宏观调控政策来看，对房地产发展较早的地区会产生一定影响，琼海作为海南三线城市，房地产行业刚刚起步，因此空间较大，越来越会成为海南房地产开发商青睐的重要城市。 2、内地老人度假型住房是消费者的主要需求对象； 3、缺乏大品牌和市场的主导者； 4、市场尚未出现初步的细分； 5、已售项目户型设计面积一般偏大，多以两房三房为主，新推的 楼盘在面积上已出现小户型的趋势,一房二房成为市场主流； 6、几个稍大的项目比较关注园林景观、概念营造及对外宣传；但小项目园艺景观空缺，小区环境不尽理想； 7、2007年新推出的楼盘众多，市场竞争开始激烈； 8、本地居民的物业管理观念落后，不愿物业管理方面的消费，一定程度上导致了物管服务层次较低； 9、房地产价格在经过05、06年的小幅增长后，开始有加快增长的 趋势。 （二）、琼海区域市场特征 1、特征一：竞争手段全方位、多元化 房地产竞争从价格竞争转而进入概念竞争阶段，优胜劣汰成为琼海房地产市场新法则。 个性化楼盘成为琼海市场竞争的热点。 “设计时代”开始回归，发展商对楼盘的前期规划和设计更加重视。 据2006琼海房地产市场销售统计数据表明，排在全市销售总排行榜前五位的都是品质较高、配套成熟的楼盘。 2、特征二：消费市场日趋理性和个性化 近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强。 各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好。 3、特征三：供求关系供过于求 2006年户型结构以中小户型为主。 平均销售价格1598元/平方米 4、特征四：房地产需求日趋个性化和多样化 琼海住宅市场呈典型买方市场特征，大多数住宅消费者，不再满足于大同化的住宅空间，不仅要求提升住宅档次，而且不断追求在装修、设计和园林配套上突显个性化特色。 5、特征五：房地开发呈价升多头发展态势 售价缓慢上扬，自2004年10月开始，由于需求变化，各房地产公司调整自己的商品房售价。到2006年6月底，市区商品房每平米平均售价为1598元。 购房客源仍以养老自住为主。 市场竞争的热点随着城市中轴线的南移而逐步向西南方向转移。琼海房地产市场开发热点由点向面扩散，琼海房地产市场呈现遍地开花的发展态势和局面。 （三）、官塘片区市场特征 官塘片区目前开发的项目不多，天来泉是比较成功的一个项目，该项目以 中小户型为主，面积42平米至78平米左右，一房一厅，两房两厅，带简装修。目前开发了两期，销售率已经达85%上，目前大概均价2680元/平米（含装修），目标均价是3000元/平米。该项目主打温泉及养生文化，主要推广手段为大量的网络概念抄作及高佣金点吸引内地分销商推广，前期60%为分销商销售，后期40%靠网络效应销售。目标客户主要为中老年