岩土结构工程设计阶段的成本控制讲义.docVIP

岩土、结构工程设计阶段的成本控制 一、培训目的： 理清房地产项目设计阶段岩土、结构成本控制的过程及思路（1、当前情况介绍，2、精细化工作介绍，对一个“细”字的理解），提高房地产公司项目岩土、结构成本控制水平（通过案例讲解），树立房地产项目岩土、结构成本控制的新观念（应在设计阶段进行控制）。 目前房地产公司设计阶段岩土、结构成本控制的过程及思路的介绍： 1、很多公司没有意识到成本控制应在设计阶段控制，特别是内地很多小型房地产公司 2、大公司有专门部门管理，但专业结构人员配置以及能力问题，做的不好； 3、小公司通过工程管理人员进行管理，做不到； 4、通过聘请一些结构专家作为房地产公司的顾问来控制结构成本。 4、目前通行的限额设计控制情况； 5、设计单位和设计人员难管，特别是内地； 二、岩土、结构成本控制的重要性 1、岩土、结构成本是项目建安总成本中最大的一部分。 1）、基本为60％左右； 2）、一平米节省10公斤钢筋，则可节省60元/平米，在到一个项目； 3）我司一些经典项目的简单介绍：a、济南项目（62－42，300万平米，上亿）、b、中海项目（56－43，40万平米，2000多万）、c、深圳金海华府（95－70，14万平米，1500多万） 2、由于土地价格和钢筋等材料价格的上涨，使项目开发盈利压力增大； 3、岩土、结构成本的控制与项目品质的关系。在满足安全以及建筑功能的前提下，岩土、结构成本的上升与项目的品质和销售价格是没有任何关系的，是一种浪费行为。 三、现阶段房地产公司项目岩土、结构成本控制阶段的划分 1、工程量计算阶段；定额招标确定施工单位，施工结束后进行结算的情况，它要求结算时把施工图图纸、变更、签证等结算资料算准。存在问题： 1）项目成本很难控制，只有发生后才知道，被动接受； 2）甲方为尽快进行备案，有时只能让步； 3）对施工单位有利； 4）结算工作量很大，甲方管理成本较高 2、招投标控制阶段；清单招标确定施工单位，实行工程造价包死。但只能被动的接受施工图纸的钢筋、混凝土等含量情况。 3、规划设计控制阶段；在设计图纸中将结构钢筋、混凝土等结构含量控制到合理 4、项目定位控制阶段。在项目策划阶段，将产品定位与成本结合综合考虑，以达到项目收益最大的目的。 在现阶段，大部分房地产公司的岩土、结构成本控制属于1、2阶段，本次培训的目的就是房地产公司的成本控制能提到第3阶段，即设计阶段的成本控制。 四、设计阶段岩土、结构成本控制的特点 1、岩土、结构设计阶段成本控制本身的特点 岩土、结构设计阶段成本控制是一个十分精细化的设计管理工作。 它要求专业结构工程师通过仔细的结构方案比较、认真的结构计算分析以及对结构施工图专业的校审，以达到在满足结构安全、建筑功能和效果的前提下做到结构成本（钢筋含量和混凝土含量）最低的目的； 是一种扣的工作，我司的工作是板2～3kg、梁2～3kg、墙柱3～4kg，从而节省8～10kg。 岩土结构本身的专业性是很强的，非专业人员基本没有发言权。它与建筑、设备等专业的差异。 岩土结构的重要性——关系到人民生命财产安全。 1、安全利益高于一切，否则是犯罪行为； 2、结构为保修期为50年，甲方基本为终身负责； 3、一旦有问题，损失将是巨大的，影响将是无法估量的； 4、业主在房子的投入以及对安全的关心情况。 5、安全与成本的关系。 2、岩土、结构设计管理工程师的特点： 扎实的理论知识和丰富的设计经验；技术根本要求，技术能力应比设计人员强。 较强的成本观念和创新意识；不能以设计单位的眼光的和出发点来处理问题，要有应用新材料、新技术的能力。 良好的沟通协调能力；能说服设计人员，能处理好与设计单位的关系 认真仔细的工作态度；精细化工作，讲究一个“细” 对房地产公司项目的开发流程相当熟悉。由于设计管理是房地产开发中承上启下的工作，与策划、成本、销售、施工等方面的关系说明。 3、岩土、结构设计工程师的特点 管理对象为具有知识分子特点的设计人员；人的工作是最难做的，特别是具有很强专业性的知识分子。 设计人员的根本利益与房地产公司的成本控制之间的问题。 设计人员关心的是结构安全问题，因为是终身负责制，成本是房地产公司承担的，； 更高的成本意味这设计人员对结构安全的把握程度 更高的成本控制则意味着设计工作各方面均进行细致的计算分析和绘图设计，从而对设计人员的工作量的大幅增加，而收入是不变的——亏本； 更高的成本控制意味着对设计人员能力的更高要求——设计人员能否做到； 五、现阶段房地产公司项目岩土、结构成本难以控制的原因 1、房地产公司方面 结构设计管理人员配置以及设计管理方面的问题； 1）、很多中小型房地产公司还没有设置专门的设计管理部门，这就造成对设计管理工作的失控，更谈不上结