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76区项目营销策划报告 鸿荣源地产 7676 区项目营销策划报告区项目营销策划报告(初案，为讨论稿) 7676 区项目营销策划报告区项目营销策划报告 提 纲： 一、 区域市场状况 1、宝安随高新产业带的形成，白领将大幅增加； 2、西乡将成宝安的商业新沃土，76 区也将成为 2002 年“宝安版的华南板 块”； 3、明年上半年将有近 1 万套的市场供应量，供远大于求； 竞争楼盘的住宅数量约 2000 套； 二、 竞争楼盘分析 三、 项目定位 1、项目 SWOT 分析 （优劣势）； （优势：规模大，环境好，创新户型，弘雅品牌） （劣势：拼刺刀般的竞争、配套极不完善、 干道带来噪音干扰、商业氛围营造困难）； 2、项目功能卖点定位：中档居家型健康绿色大社区 主卖点：健康新生活，绿色大家园 （健康、绿色、户型、价格） 案 名：弘雅*城市花园、青庭雅苑、兴隆雅苑、山畔名居、 卧龙山庄、山外有山、弘雅新城等 3、价格初步定位； （低开高走） 4、目标客户群定位 （企业技术人员、白领，本地生意人，农民等中高文化中偏高等收入者， 一次置业的中青年为主）； 四、 营销推广策略 1、打竞争对手的软肋 （健康的主题、真正的生态、错层户型、实用而实惠的房子）； 2、将健康进行到底；将优越的性能价格比进行到底； 3、“样板楼”、“样板房”“健康主题的园林”做好迎开盘； 4、广告新闻化，以电视广告、直邮广告、报纸新闻报道为主； 五、建议篇 （规划设计；商业配套；会所园林；物管；其他；） 第1页 共 11页 76区项目营销策划报告 鸿荣源地产 7676 区项目营销策划报告区项目营销策划报告(讨论稿) 7676 区项目营销策划报告区项目营销策划报告 一、 区域市场状况 1、宝安作为深圳最大的镇，高新技术产业将成为宝安未来的支 柱产业，西乡片区沿线的光明、石岩片区将是深圳市高新技术产业带 的组成部分，白领、金领阶层将大幅增加，购房需求加大，必将促进 沿线房地产的发展。同时，宝安 7000 多家外资企业众多的合资企 业中的经理层也是宝安房地产数量巨大的潜在消费群。 2、76区所在的西乡片区总人口约 20万人，其中暂住人口 16万 人左右，且有不断增加的趋势。西乡深受南山和宝安的双重影响，初 步形成的外向型经济为主工业、商贸、房地产为辅的新格局，随西乡 大道的建成，将成为宝安商业的新沃土。西乡大道工程全长 6.25 公 里，贯穿 107国道、前进路、广深高速公路，其建成将使西乡步入商 业快车道，西乡的商业将如虎添翼，人流、人气更为昌盛。 3、可以预计，西乡大道沿线将成为宝安 2002年房地产竞争的焦 2 点所在，西乡大道沿线已形成了近 100万m 的大规模开发趋势。泰华、 恒明珠、大益置业、和记黄埔纷纷进驻。实力派开发商在此一决雌雄 2 的战争局面已悄然形成，2002 年将硝烟弥漫。其中 76 区 70 万 m 住 宅的竞争将使该片区成为 “宝安版的华南板块”。 4、2001年新安和西乡仍是宝安整个房地产的成交主力，成交套 数为 5919套，近60万 m2 ，比去年下降 14.7%。平均每套成交面积为 2 95m ，比2000年增长 10%。大户型供求偏多，小户型供不应求。截至