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信托投资公司是一种以受托人的身份，代人理财的金融机构。它与银行信贷、保险并称为现代金融业的三大支柱。 我国信托投资公司的主要业务：经营资金和财产委托、代理资产保管、金融租赁、经济咨询、证券发行以及投资等。 信托业务一律采取委托人和受托人签订信托契约的方式进行，信托投资公司受托管理和运用信托资金、财产。 信投公司是非银行金融机构，目前主要业务为：股权投资、债权投资、证券投资、资产证券化等； 信托公司受银监会监管，执行国家有关金融政策； 信托公司没有营业部，不能银行前台业务。 房地产信托资金来源： 信托公司自有资金 单一信托计划 ——银行理财 集合信托计划（50个自然人组成，机构投资者不限） ——第三方渠道募集 ——信托公司自行募集 房地产信托的方式：股权、债权 房地产信托的期限与成本： 融资期限一般为1.5-2年（宽限期3个月） 融资成本：10-15% 信托房地产开发贷款政策限制 银监会的政策限制 土地征、用地规证、工程规证，三证齐全（对于信托评级为2C以上公司）； 普通住宅立项资本金比例达到20%；商业等其他立项资本金比例达到30%（不同信托公司执行标准不同）。 常规要求 现房本息抵押率不超过60%，土地及在建工程本息抵押率不超过50%； 项目资金缺口及销售回款能够与融资规模基本匹配。 股权投融资的政策限制 银监会的政策限制 股权投资附带回购的模式视同房地产开发贷款，要求三证和资本金比例。 项目申请开发贷款在计算自有资金时，应将信托股权部分给予扣除。 理财资金不得投资于未上市企业公权和上市公司非公开发行或交易的股份。（具有相关投资经验，风险承受能力较强的，高资产净值客户，商业银行可以通过私人银行服务满足其投资需求） 银监会的政策限制 严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款。 严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款。 不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。 严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。 严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。 对国土资源部认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款、或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。 外商投资房地产，公司注册资本占投资总额的比例不低于50%。 对股东借款（股东承诺在项目公司偿还贷款前放弃对该股东借款受偿权的情况除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充做项目资本金。 不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目自有资金（含股权投资附件回购承诺的形式）。 信托计划中的优先级与次级： 在一个信托计划中，可以按投资人享受投资收益、回收本金的顺序不同，分为“优先级信托收益权”“次级信托收益权”(即：信托计划结束时，优先支付优先级投资的本金及投资收益)； 优先受益人信托：指优先受益人按照《信托合同》的规定可以取得的信托收益部分。 根据银监会规定：在同一信托计划中，优先级与次级之比不得大于3：1； 信托开发贷款模式研讨一： 信托开发贷款模式研讨二： 信托股权融资模式研讨一： 信托股权融资模式研讨二： 股权信托的退出： 融科卓越： 1、1.8亿元资本金+7亿元股东贷款=8.8亿元 2、8.8亿元投资（信托计划——次级） 3、(1.8+0.5)资本金+3.7亿资本公积+2.8亿元股东贷款=8.8亿 * 房地产信托融资研讨 2010年9月10日 一、什么是信托？ 二、房地产信托能做什么？ 三、房地产信托怎么做？ 房地产信托融资研讨 一、什么是信托？ 房地产信托融资研讨 房地产信托融资研讨 特殊目的信托服务 1 3 2 为房企提供融资服务 与房企共同投资项目 债权融资 股权融资 应收账款融资等 房地产信托基金 下设公司制的形式 信托参与有限合伙 信托直投股权 委托贷款 代持股权 80% 10% 10% 合理避税 二、房地产信托能在做什么？ 房地产信托融资研讨 房地产信托融资研讨 三、房地产信托能怎么做 房地产信托融资研讨 房地产信托融资研讨 房地产信托融资研讨 房地产信托融资研讨 信托公司 房地产项目公司 单一/集合 资金募集 开发贷款 抵押 房地产信托融资研讨 信托公司 房地产公司（总部） 单一/集 合 资金募集 开发贷款 抵押/担保 项目公司 资金用于项目公司 房地产信托融资研讨 信托公司 单一/集合 资金募集 项目公司 原股东 股权投资 增资入股 股权质押 担保 房地产信托融资研讨 信托公司 单一/集合 资金募集 项目公司 原股东 股权投资 股东借款 原股东 项目公司 股权投资 增资入股 购买原股东债权 股权质押 新股东借款 房地产信托融资研讨 房地产信托融资研讨 股权