万盛广场商业地产盘活解决方案.docVIP

盘活万盛广场商业地产解决方案 一、万盛广场与项目状况 老年产品交易中心项目自概念的抛出、规划及运营以来，并未盘活万盛广场商业地产。尽管利用第一届博览会热炒和第二届博览会推动，项目中的上下游资源并未跟风而来。 主要原因： 1、市场原因。老年用品市场是低温慢热型市场，由于老年用品超理性的消费状态，市场终端销售规模尚未形成。目前商品品类及市场业态中老年用品的经营比例最少，在一些大中城市甚至没有一家老年用品商店。由于下游资源不足，尽管搭建了全国最大的老年产品商贸平台，也难以吸引各地的老年用品的经营者、投资者光顾。需求带动市场，老年产品不温不火的需求状况难以形成市场氛围，这种状况相信要维持相对一段时间。 2、产业原因。老年产品是跨行业的边缘产品，尚未形成独立的产业和规模，也因此缺乏相应的产业规划和市场统筹。老年产业目前还处于自然发展的无序状态，各行业企业也看好老龄化带来的市场需求，更希望和注重老年产品流通市场的形成和突破。在博览会及征集产品的运作中，厂家的眼球都集中到万盛广场上来，但更多的厂家是观望，在产品流通渠道未形成和顺畅之前，更多厂商也不会在这里租铺设点，上游资源需要下游资源的拉动。 3、规划原因。项目中规划的三大销售渠道—老年产品专卖连锁店、团购系统和商务网站如能顺利构建产品流通渠道并产生销售作用，所进行的几乎都是远程交易，万盛广场三楼产品展示交易平台的现场交易功能难以实现。对万盛广场物业地产的利用率和附加值难以形成贡献。也可以这样讲，如果没有三楼的展示平台，以上三大销售渠道的销售功能依然可以实现，也就是说按现在项目规划操作下去，公司最终可以成为老年商品与服务的运营商，而万盛广场在短时间（三五年内）成就不了老年产品项目的商业地产，因而资本地产、产业地产的理想形态就更是遥不可及。 4、运作原因。公司老年产品项目经过06年的调整、规划、筹备、博览会推动，有300余家企业7000余种商品进入展示交易中心，07年是项目推动的运作之年，要完成三大销售渠道的建设并实现商品流和物流。这个时候不管承认不承认、愿意不愿意，公司面临一个重要的转型期，实现从地产开发商到商品运营商的角色转换。从目前公司的运作思路看，显然公司对项目运营的准备不足，包括在运营资金、专业人才（团队建设）、运营管理、投资信心上温沌无力，导致运营上出现问题。 1）、产品竞争力不强：7000余种产品中具有竞争力、可上架销售或进行团购推销的不足1000种，难以支撑专卖店产品结构，而这些商品流通性仍未能进入专卖店渠道和团沟渠道的检验； 2）产品渠道资源的专有性不突显：众多的上游厂商所生产的产品，大多数有其专有成形的销售渠道，如保健品、医疗器械等，因而给与万盛广场的产品无论从价格、促销等交易条件都没有绝对优势，很难体现万盛广场渠道的优越和独占； 3）老年产品上游厂商资源分散，终断资源贫乏，整合难度大，可操作性差。 4）、渠道建设缓慢：渠道建设和流通对专业产品厂商资源的拉动作用很大，但自今规划中的三大渠道进展奇慢，连商务网站也未能如期开通，影响合作厂商对项目的信心，对项目的推动不利。 5）、管理缺乏力度：对项目监管缺乏力度，没有阶段战略目标，高调定位低级操作，对项目操作如缺乏高度的责任感必将使项目和公司经营陷入重重危机之中。 6）、基础工作不实： 综上原因，老年产品项目难以盘活万盛广场商业地产。 二、新的贸易概念—尾货商品交易中心（服装及消费品尾货专业批发市场） 尾货商品批发市场是新近出现的批发市场业态。尾货的概念来自于服装加工业，服装厂在给国外OEM满足国外定单后的剩余产品叫尾货或货尾，把出口转内销的商品也称为货尾。现在延伸到其他商品领域，如商品房、箱包、电器等。 尾货商品与库存商品大同小异，但库存商品一般都认为是积压滞销的低质量，低价值商品，而尾货商品的概念是正牌商品，物美价廉，特别在服装的批发和零售业备受青睐。尾货商品在概念上比库存商品更容易被市场接受。在各类的商品中惟服装的尾货量最大，因此专门经营服装尾货的经营者也很多。根据国家工商总局的资料显示：2006 年 5 月，全国有20万家服装企业，其中从事外贸服装的厂家及代理公司约有8万家，多分布于广州、福建、江浙一带，而服尾占交易额的40％以上。 3~5 万件，多则达到 10 万件以上，有的厂家库存竟达 1 亿件之多。尾货商品交易正在成为贸易市场的“第二桶金—中国最大功能最完备的综合性尾货商品 物流交易中心 项目的总体定位是立足广州、汇集珠三角、面向国内外，以功能最完备、现代的经营方式打造一个中国最具规模的一站式尾货商品物流交易中心。 思路--以服装尾货专业市场为龙头，带动相关商品综合专业市场的全面形成。 万盛广场内外条件 万盛广场原本就是商业地产项目，其格局、配套设施、功能设