xx商场综合楼场调研终稿.docVIP

目 录 一、区位分析 3 1.1 地理区位 3 1.1.1 宏观区位 3 1.1.2 中观区位 3 1.2.3 微观区位 3 1.2 交通区位 4 1.2.1 公共交通 4 1.2.2 自驾车 4 二、现状分析 4 2.1 用地现状 4 2.2 道路现状 5 2.3 产业现状 6 2.4 建筑现状 7 三、城市规划分析 9 3.1 用地规划 9 3.2 道路规划 9 3.3 产业规划 10 3.4 人口分布规划 11 四、配套设施分布现状分析 11 4.1 商业网点分布现状 11 4.1.1 中大型商场 11 4.1.2 临街街铺 11 4.1.3 租金 12 4.2 酒店宾馆、写字楼 12 4.2.1 酒店宾馆 12 4.2.2 写字楼 13 五、居民消费行为分析 14 5.1 住户分布现状分析 14 5.1.1 居住小区分布现状 14 5.1.2 居民家庭结构及收入分析 15 5.2 居民消费习惯分析 16 5.2.1 消费场所 16 5.2.2 消费水平 16 六、项目定位 17 6.1 项目概况 17 6.1.1 规模 17 6.1.2 项目配套 17 6.1.3 项目设计特色 17 6.2 项目SWOT分析 17 6.2.1 优势S——Strength 17 6.2.2 劣势W——Weakness 18 6.2.3 机会O——Opportunity 18 6.2.4 威胁T——Threat 18 6.3 项目定位 19 七、项目招商建议 19 附图 一、区位分析 1.1 地理区位 1.1.1 宏观区位 项目位于天河区科韵路与临江大道交叉口的西北方位。从城市商圈来看，本项目处于珠江新城商圈与东圃商圈以及琶洲商圈三大商圈的辐射范围交叉处，享受着三大商圈所带来的商业及其他配套的便利服务。 目前，项目附近分布着的商场及超市有好又多超市、家乐福员村山顶店以及百安居装饰装修城、麦德龙等，教育配套设施有名闻国内外的暨南大学；五星级酒店有皇冠假日酒店、润都酒店等。 宏观区位图——商圈区位图 中观区位图 1.1.2 中观区位 从街区的尺度来看，项目位于员村居住集聚区，为城市东进发展人口的重要疏散接收地，特别是未来员村城中村改造之后。 1.2.3 微观区位 从居住小区尺度来看，项目位于美林海岸花园的北侧，是为配套周边居民日常生活需求而建设的配套建筑。 1.2 交通区位 1.2.1 公共交通 （1）地铁 项目所在地位于地铁五号线员村站与科韵路站中间，距离两个站点的直线距离约750米，但自项目出发到达员村的步行时间在10分钟左右，而到达科韵路站稍远，大约在15分钟左右。 （2）公交 项目所在地西侧不到50米处便是公交车243及B11的终点站，公交车243路沿线经过黄浦大道，进入员村的入口设在员村四横路与黄埔大道的交叉口处。而B11则是自城市东北部的火炉山森林公园经过燕塘及华师等城市重要节点并从员村四横路与黄浦大道交叉口进入项目所在地西侧的公交战场。 1.2.2 自驾车 项目位于科韵路西侧，自驾车可以通过科韵路直接到达项目所在地；若行驶方向为科韵路南段往北段，在科韵路高架桥下有一个可供掉头转弯的通道。因此，从科韵路到达项目所在地非常方便。 二、现状分析 2.1 用地现状 以项目所在地四周道路为一个街区范围（即员村二横路、黄埔大道、科韵路以及临江大道为外围道路围合而成的地块）现状用地情况如下图所示，具体为：街区内以居住用地为主，包括居住小区用地及城中村用地；在街区中间靠近员村三横路及临江大道处分布着部分工业用地，主要为澳联玻璃厂及南方面粉厂用地和以原来旧厂房改造而成的创意产业园区；在地铁五号线员村站地铁出口处分布着中山大学附属第六医院，其占地空间也较大；其他的就是沿街分布着部分街铺及少部分集中商业用地。 用地现状图 2.2 道路现状 除科韵路可以直接通达项目所在地之外，其他通往项目的道路包括员村四横路、员村三横路以及员村二横路与员村三横路之间的横向连接小路。 除科韵路之外，其他道路均为街区内部通行道路，其道路路幅较窄、机动车及非机动车和人行之间分隔不清晰，交通组织混乱。 椰林路 员村四横路 员村三横路 员村二横路 员村新街 美林大道 2.3 产业现状 项目所在地所属的街区内部目前有三个主要的产业：南方面粉厂、澳联玻璃厂以及由旧厂房改造而成的创意产业园。在科韵路东侧项目对面还有一个三五电池厂。由于项目所在地主要定位为城市居住区，所以未来有污染的产业将会逐渐被取代，逐步被拆迁改造成住宅建筑。 广东澳联玻璃有限公司 35电池厂 2.4 建筑现状 （1）住宅建筑 项目所在地周边的住宅小区有美林海岸花园、百合苑小区AB区、公安宿舍、东和花园、昌乐园、程界东村及程界西村、石东村等，各小区的