2011惠州小金口商业城项目思路分析报告27p.pptVIP

小金口商业城项目 思路分析报告 惠州市众智行房地产投资顾问有限公司 2011年4月14日 Part 1 项目环境现状分析 Part 2 商业项目成就的基础 Part 3 商业定位及规划建议 附录： 全程服务内容介绍 Part 4 商业招商建议 Part 5 商业推广建议 【区域位置分析】 小金口镇位于惠州市惠城区北部，距市中心8公里，辖区总面积66.7平方公里，下辖7个村民委员会、2个居委会，有户籍人口3万人，流动人口8万人。 1988年被广东省列为重点工业卫星镇。目前，已经形成了涉及电子、机械、灯饰、建材、服装、塑胶、玩具、手袋、制伞等比较完善的外向型工业体系。 小金口镇境内广汕公路、广惠高速公路横贯东西，京九铁路、惠河高速公路纵穿南北，又有眦邻惠州市区的便利条件. 惠州大道 金宝山庄 万象饰品城 兴隆商业圈 天天润购物商场 3分钟 5分钟 本项目位于小金口工业区核心商圈，临近城市主干道惠州大道，北临金宝山庄（天天润购物广场）仅3分钟步行路程，东临兴隆商业街（小金口目前商业及人流最集中的场所，人流不断）仅5分钟路程，西临万象商场仅2分钟步行路程，可以说本项目地理位置相当优越， 【项目位置分析】 【项目优/劣势分析】 利好方面： 靠近城市主干道，车水马龙 位于工业区核心圈，人流可观 多条公交路线方便到达，周边、门前停车方便 早期经营农贸市场，片区成熟度有一定提高 利淡方面： 门外人流量往来较少，多是直奔天天润商场或兴隆商业街。 项目周边没有突出的商业特色，早期经营的农贸市场与周边商业的消费者的不同，所以消费群需要重新培养。 项目处于村民楼中间，不醒目展示面太少，欠缺吸引力 商业规划规模小，消费者关注度小 项目地块小，停车难题难于解决 【项目相关建议】 一、外部 调整招牌材料和色彩，鲜明醒目 改变入口店铺装饰，使其明显有别于专卖店 充分利用道路和门前车位，解决停车难题 商业外观整体包装，营造商场气氛 二、内观 调整通道的尺寸，使内部交通通达，便于客户休闲购物 各通道增加导向牌，主动引导消费者 商场主入口设置整体指示牌，明确各层分区 调整商品品类，严格分区 Part 1 项目环境现状分析 Part 2 商业项目成就的基础 Part 3 商业定位及规划建议 附录： 全程服务内容介绍 Part 4 商业招商建议 Part 5 商业推广建议 成功开发并持久运营一个大型商业项目的基本条件主要包括以下几点： 地段环境 市场定位 租金价格 物业自身结构 商业管理和物业管理 本项目早期商业的情况是： 地段环境：交通便利、周边居住人群多 市场定位：以日常农贸需求为主 租金价格：较便宜 物业自身结构：远逊于天天润购物广场 物业管理：无特殊性 商业管理：定位无策略的结合 【商业运营条件分析】 通过上述分析，商业的精确定位是商业运营优化的首要环节。鲜明的定位能够创造与众不同，吸引目标消费者；明确的定位促成核心竞争力，形成竞争优势；定位是制定营销战略的前提和基础；精确定位是成功之道！ Part 1 项目环境现状分析 Part 2 商业项目成就的基础 Part 3 商业定位及规划建议 附录： 全程服务内容介绍 Part 4 商业招商建议 Part 5 商业推广建议 我们知道：百货商场卖的是时尚，便利店买的是时间，超市和市场卖的就是便宜 天天润购物商场： 领导+挑战 树立强势的项目形象，在产品、风格、营销上进行创新，获取中高端客户 兴隆商业街： 领导 利用原有建筑及居住人群，通过价格、规模，获取不同类型的客户群 万象商场： 跟随+补缺 由于受项目规模的缺陷，利用自身地理位置优势，跟风填补商业及补缺市 场空白，分化其它商业客户群 【项目定位分析】 规模目标：休闲娱乐商场，是兴隆商业街的升级版，天天润购物商场的补缺者 名称定位：金源·商业城/金源·自由时尚/金源·花样年华时尚城（拟定） 消费群定位：小金口片区内中青时尚、打工一族 口号：浪漫与激情同在，生活要像“米娜”，有你才精彩 主要商品品类：化妆品、服装鞋帽、皮具箱包、玩具、日用百货、小家电等 楼层分区： 【项目定位建议】 注：韩星“米娜”自身的造型和个性，让韩国年轻一代看到一个独立自我、生气勃勃的“可能性的自己”。她是新青年所畅享的一种年轻时尚、一种生活方式的代名词。 休闲娱乐区 二层 精品时尚购物、特色餐饮区 首层 商品品类 集购物、娱乐为一体的，有休闲特色的主题商业城 商家品类 业态 功能分区 服饰专卖店、影音器材、化妆品、儿童用品等 手机数码产品、精品店、小饰品、冷饮店、服装、鞋帽、小百货、儿童精品店等 日常生活 精品时