高容积率别墅的产品演绎［PPT课件］.pptVIP

; 对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。;一、容积率与产品演变 边界产品涌现 ;在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。 ;德国汉堡，克雷费尔德住宅（1973年）——L型布局;但在成交客户的反馈中，我们也看到很疑虑： 院落之间整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，并且由于建筑的围合，导致部分户型以东西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小,在销售过程中，客户产生抗性较多。 ;合院别墅模块演示;案例应用：湖州景瑞西西那堤（院墅产品分析）别墅区容积率0.47;案例应用：美式独栋四合院——纳帕尔湾 容积率：0.7、产品形态：独栋;叠加联排化 —— 上层建筑的别墅超越;上层户型 建筑面积176平方米【三层、四层叠加阁楼】;少量非标叠拼 —— 介于洋房与别墅间的产品;我们则发现此类介于洋房与别墅间的产品：; 高容积率别墅除去其在产品形态的创新创造其地块的最佳经济效益， 如何通过巧妙的建筑规划布局，同时发展商利润最大化需求的容积率与满足购房者对于居住舒适度需求无疑是对于设计公司以及策划公司的考虑重点。;容积率与规划演变;人车分流对应地下车库示意图 社区内部道路以人行道;2.配套用房最小化，地上会所报建为商业用房;晶蓝半岛会所案例; 会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层，网球场下沉，布置在地下室，底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座，会所地上面积总计391平米。;案例：重庆龙湖睿城;私家花园相临小径方案 私家花园边界处理; 通过以上总结，我们可以看出，在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展???的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对高容积率别墅的深度解析的过程中得到真正的体现。