2011年宜宾B-2地块定位及营销策划建议.pptVIP

[ 超越标准之争] 宜宾B-2地块定位及营销策划建议;一;;市场分析;数据来源：易居重庆公司·鲁能项目部;市场影响预判及可能走势;测算说明： 平均容积率按3.0计算 住宅兼容商业用地按住宅80%，商业20%计算;项目概况;;竞争态势分析;目标客户分析;宜宾所辖煤矿大县的资源性客户；筠连、珙县、长宁、江安、宜宾县等； 一个庞大的圈层，据行业人士了解，数量在3000-5000人左右；跟风消费，爱攀比；价格敏感度低； 这类客户主要在宜宾置业，解决居住问题；在成都置业，解决子女上学的问题；;煤矿老板、生意人、老城换房客、企业高管多买南岸东区；张扬，追求好的东西； 产业客户、县城公务员、数量庞大；产业客户多买南岸西区，实用，低调；但是品质相差不大。 城市中产更多偏向白沙组团和西区。;高端市场具备消费力支撑 高端消费人群数量庞大，宜宾总人数在1万以上； 极具经济实力，煤矿主的收入每天以万计； 看好三江口区域； 期望本项目有较大的突破； 高端定位，愿意购买本项目； 跟风、攀比消费消费； 讲风水；;市场结论：市场需要豪宅;营销目的分析;目标排序： 在保证目标利润的前提下，快速去化，完成资金回笼是营销工作重点;整盘目标;目标客户分解 ;目标价格解析 ;如何实现我们对目标客户的期望值？ 如何实现我们对目标价格解析的期望值？;;项目价值体系梳理--品牌;我们如何理解寅吾地产——五大地产商之市场领导者，25个项目开发经验;阳光花园，在一个非核心居住区内，开拓了宜宾人新的生活基地。 天池家园，颠覆城市住宅低端形象，成功植入行业引领者的专业化产品形象。 宜都花园，用新时代的情感号召，赋予人以全新的视角，去审视属于自己的历史。 地中海蓝湾，宜宾人居的国际观，继承并重新阐释了寅吾的精品血脉。 B-2···？;宜宾布局，西南战略，品牌扩张，使命必然。;三江口片区北以金沙江、长江为界，南以长江大道为界，西至南门大桥，东至长江南广河口，东西长4.6公里，南北宽0.2—0.4公里，规划1.7平方公里。是万里长江第一城的窗口。 三江口作为宜宾城市发展的都市链接点，将老城及其他片区，还有周边美丽的自然??境整合在一起，通过以点带面的方式来进行城市发展。 宜宾市政府明确指出要将三江口打造成宜宾未来的城市名片。未来该片区将是一个集商贸、金融、服务、物流、文体、娱乐等综合功能的城市高档商用住宅区。;;;项目整体定位;;基于竞争的价值推导;综合与竞争项目各产品因子比较，本案项目价值点的挖掘 集中在产品力的挖掘，以保证品牌战略的重点实施;*;我们对项目的期望;宜宾最高端;核心客户驱动;客户定位——着眼宜宾高端小区、企业中高层、县城资源性客户;本项目客户定位;项目整体定位--总结;？;我们深入、细致的消费者深度调查结论显示，宜宾并没有一个市场公认的豪宅领袖，消费者所显现出来的购买偏好，也大多只是青睐于“环境好”或“社区品味不错”，宜宾现有的所谓高价项目，对宜宾人骨子里虚荣心的挖掘却远远不够。;百家争鸣的时代已经结束！本案足以让市场的天平发生倾斜，等级浮现，边界自开，这一显性的符号，极大满足宜宾人骨子里对等级和虚荣心的向往，而我们需要把这种购买满足做大、做强，把距离拉大，距离越大，购买力越强，驱动力越强，溢价能力越强。;本案就是一把筛子，筛出这座城市真正的塔尖阶层;层峰居所 非君莫享;Slogan释义;阶段广告推广语;推售策略方向;入市时机分析;入市时机选择;;1、做势;1）精英销售员招聘;2）区域造势——提升区域价值，与宜宾其他区域、南岸东区拉开距离;3）媒体策动——宜宾媒体下午茶，增大口碑效应;4）风水祈福活动;5）明星代言，业界证言;6）产品发布会及酒会;2、做形象;1）悄然入市;2）豪门夜宴——塔尖人群聚首活动;;4）广告攻心;;6）强化符号——高端项目名称;备选案名;3、做资源——易居的“大开大合：模式;4、做展示——品质证言：全程看楼流线，巅峰宜宾营销传统;售楼部位置建议;奢侈品店的装修标准来装修售楼部，愉悦感官体验;洗脑设备：VR+4D看房系统，也就是在售楼处的投映处即可自行操作动态看到每一套房的江景、园林景观；;1、接触式Google Earth沙盘 2、工法、建筑材料展板 3、展示区触摸式电子楼书 4、弃用销讲夹，启用Ipad 制作主题是电子楼书 Email方式或光盘方式邮递客户;5、造稀缺;6、做服务;价格策略定位;分期建议及推售建议——三期开发，形象、走量、溢价相结合;;*;时间：2011年X月 主题：十年砺剑开创宜宾高端生活新纪元 内容：寅吾集团涉足房地产业、配套建材、物资、物管、劳务、园林、投资担保，实力雄厚，在地产业务上服务高端，定制奢华，引领高端居住路线等 媒体：宜宾报媒、网络等主流媒体;*;品牌包装活动TOP4