2011山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告.pptVIP

竞争对手分布图 商圈概况 消费者分析 东营东二路（东二）店－CQT对商店街的需求及应对策略 竞争对手照片 竞争对手基本情况对比 竞争对手经营情况对比 本项目SWOT分析及总体策略 业种配置策略 品牌等级策略 面积配置策略 租金坪效策略 品牌配置策略 – 生活配套 品牌配置策略 – 百货 品牌配置策略 – 食品 品牌配置策略 – 餐厅 * Mall Strategy Mall Development Dept * 招商策略 Mall Development Dept （新店） 东营东二店---招商策略 开业日期：2011. 09.15 商圈概况及消费者分析 Business catchments customer overview 城市等级及 商圈情况 交通状况及 客流分析 周边楼盘及 固定客流 周边现有 商业设施 商圈未来 发展前景 总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区 三类城市 东营的主要经济来源为石化产业，东营拥有全国第二大油田—胜利油田。新店坐落在东部新城区的边缘, 其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区。东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口)，其余人口主要集中在西城区。因入住率较低、人气不足，新店周边1公里内无大型商场。距离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及银座商城。 附近公交线路大渡河路上共设有3条（5，10，24路），东二路上共设有6条公交线路（3、118、8、20、102、150路）白天等车人数较少，一般在10人以下。在17点到20点的高峰期，站台等车顾客近10-20人。 周边楼盘均价约5000-7000元，业主新邦地产开发的别墅价格达到9000元，高层住宅目前末开盘。 固定客流以周边小区居民为主。 商业设施：目前商圈不成熟，1公里内无大型商场。 目前区域内无营业网点及商业网点，且周边居住区未成。随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住，未来会成为新的购物中心，但是需要经历较长的培育区。 消费者构成 及数量 每月家庭 总收入 消费者 购买力 消费习惯 消费能力 发展前景 总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城。 目前，主要商圈是在东部和南部的政府机关周围，由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群。 1公里内住户仅有10427户 ，（山东其他四家店平均住户为38236户） 。 东营市平均家庭月收入约5000元。 由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购买力，故在购物时除了考虑价格外，对商品的质量、品牌购物的环境及服务态度都有一定的高要求。 家庭主妇、公务员，都喜欢去当地的银座商城购买中高档商品，（百货+超市），但当地居民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡，所以持卡消费占据每日营业额的50%以上。 20岁左右的年轻人，更喜欢去“众成都市广场”及“银座城市广场”购物街购物。 由于项目附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅，且均为东营市的主要消费群体，未来预计会有较好发展潜力，但需要经历较长的培育期。 Customer voice: We will improve: 我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势，并努力引进李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店。 尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌。 我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求，引进饰品店，像“哎呀呀”。 消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店 消费者表示银座（东城店）是购物商场，他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐，以及其他购物需求。他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地 消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街，比如“Only”, “李宁”，“阿迪达斯” 等等 同时，消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐，他们建议我们商场引进肯德基和大食代 除了以上，一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店，目前东营没有此类商店，还希望我们引进饰品店，就像哎呀呀和极速 “希望引进阿迪、耐克、李宁的折扣店，还有年轻人喜欢的“哎呀呀”饰品店。” 竞争对手分析 Competitors analysis 胜大店（曹州路） 银座商城店（东三路） 百大店（东三路） 门前广场约80个 布局较明确，装修普通。 百货商场，共三层。一楼超市面积约有2500平米；二楼为男装、皮具、鞋、内衣等区域；三楼为女装、运动休闲、中老年服装、童装、儿童娱乐区。 非同一商圈 3公里 胜大超市 门前及左右广场停车位约200个 装修精致，业主有步行街及电影院配套。 百货商场，位于地上一层、二、三层，总面积约30000平米。超市位于一楼北侧约4900平米。超市外有全长约0.5公里的商业步行街。 同一个商圈 1