2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P.pptVIP

商业地产投资系列讲座 兼职人肉 开盘后调整 长期投放 定期投放 户外广告位长期投放 闲日少量周末大量 8期（周五） 活动 单张派发 现场包装 电台 网络 户外 短信 报纸 9.15-11.14投放计划 说明：在开盘当月后的两个月，为保证市场热度，线上计划持续大面积有深度的媒体投放，对项目的各个卖点进行提炼放大，不断的以新的内容吸引目标客户关注；线下部分扔是配合本项目以经营为本的推广策略，计划举办商业地产投资的系列讲座，保证客户信心。 媒体推广费用预算 单位：万 第一个月（8.14-9.15）费用为345万 第二个月（9.14-10.15）费用为340万 第三个月（10.14-11.15）费用为335万 总计费用1020万 形象包装策略 形象包装策略 售楼部 售楼部作为客户的第一印象以及收集信息的重要场所，所以整体设计风格偏高档舒适的同时设置足够的展示面向客户传递卖点信息。 重点： 1、光线充足，让所有展示面显示突出 2、保证水电，足够的光线及空调和音响，保证现场使用 3、用材考究，拉升项目形象 外立面 外立面作为户外的主要展示，包装满足三方面的需求 1、昭示性 2、广告性 3、指示性 详细包装方案： 转角立面（图示1）：作为项目最大最整体临街面最多人车流的展示面，主要功能是项目的告知已经售楼部指示 临街大窗（图示2）：对项目的各项卖点进行分点提炼 临街柱位（图示3）：面积较小，简约大气的卖点罗列 街铺门窗（图示4）：昭示性差，用于做经营风格渲染 1 2 3 示范区 示范区作为将来经营的展望，本项目的示范铺将区别市场其他项目的示范铺的夸张及非现实做法，整体走经营风格，即经营时的真实面貌展示，配合项目以经营为本的营销主题，让项目推广显得更加真实，提高客户信心 THE END,THANKS! 销售计划（开盘期三个月） 目标及问题解读 300 400 300 营销费用计划（万） 15000 20000 15000 销售计划（万） 10 9 8 月份 说明：营销费用为销售额的2%，即2个点的营销费用预算 根据前期定位报告，本项目定位为进出口小商品批发中心，主营进出口小商品的批发及零售； 总销售面积为19790平方米，销售目标13亿，根据该销售目标，销售均价约为66000元/㎡； 根据前期市调报告，南泰商圈内租金为100-150元/㎡，临近的竞争项目售价约为5.5万元/㎡，销售速度缓慢； 小结：商圈租金难以支撑本项目的销售均价目标，且定价高于竞争项目20% 问题：如何达到销售目标？ 项目问题 目标及问题解读 销售目标： 开盘3个月目标：销售完成30%，合计 50000 万，大概 700 间 我们的问题 开盘期 开盘后两月 如何延续开盘期的热度，达到持续销售 如何在开盘期达到一炮走红，达到热销 解题思路 投资客心理 恐惧 贪婪 满足 消除 营销推广 满足客户贪婪 卖点罗列 北义乌，南万和坐拥小商品半壁江山 小商品46,000,000,000/年营业额，下一个影响世界的商业传奇 48万/间 中心区?商圈龙头?产权铺王，你就是下一位福布斯巨富 南泰商圈改造，万家商铺入室经营！ 最靓地段只此一处！批发地标只此一家！ 15年成熟商圈爆棚满租，逾千商户成行成市，新晋客排长龙等入场！ “越和、万城”史上最强、无坚不摧商业阵营，越和旗下经营场租金最高，生意最火爆 消除客户恐惧 卖点罗列 返租三年，统一经营旺场保证 商业配套资源： 独享“琶洲3号馆”世界级会展资源 阿里巴巴网销平台，大型仓储物流中心 唯一进出口通道，10倍义乌利润交易环境 越和经营，旺场保证 越和投资集团，国内知名商业运营机构，成功开发、经营逾十大型项目，坐拥数十万平米可持续经营商业项目，所及之处皆满租！租金顶手费暴涨保证，传奇有目共睹！ 越和经营品牌，中国第一操盘手，开一个旺一个 不到2年飙涨3倍 3000元/㎡ 2009年 420元/㎡ 眼镜城 11年飙涨20倍 2500元/㎡ 2000年 125元/㎡ 仰忠精品批发 12年飙涨18倍 2700元/㎡ 1999年 150元/㎡ 中六电脑城 11年飙涨15倍 2250元/㎡ 2000年 100元/㎡ 花鸟鱼艺大世界 租金递增幅度 现时租金(首层) 开业时间/租金 越和旗下项目 阶段营销策略 目标及问题 阶段营销策略 销售力 营销力 形象 展示 渠道 活动 关键事项 传递信息 销售激励、分享会 销售目标分解执行 客户跟踪、维系 阶段营销策略 8月 9月 10月 11月 阶段划分 开盘期 持续销售期 现场施工包装完成 销售目标 工程节点 8月15日开盘 阶段划分 开盘月热销2亿 持续销售期2个月完成销售3亿 现场包装调整及完善 开盘前期 总体营销策略 竞争策略 客户策略 推广策略 充分发挥本项目产品的核心优势，与展示条件