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房地产经纪代理业务 房地产代理业务概述 房地产代理业务的基本流程 房地产代理业务常见形式及内容 房地产代理合同 房地产代理业务概述 房地产代理的内涵 房地产代理的特征 房地产代理业务分类 一、房地产代理的内涵 1、代理 代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的法律行为，其民事责任由被代理人承担。 ——《民法通则》第63条 一、房地产代理的内涵 通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。 代理关系的主体： 代理人（受托方） 被代理人（委托方） 第三方（相对人） 代理关系的构成 代理人与被代理人之间的关系 代理人与第三方之间的关系 第三人与被代理人之间的关系 一、房地产代理的内涵 2、房地产代理 是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）作为房地产代理人在代理合同授权范围内，以委托方名义与第三方进行房地产交易，通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为。 二、房地产代理的特征 1、房地产代理人必须以委托人的名义进行代理行为 2、房地产代理是以产品为中心的代理 3、房地产代理人具有独立行为的权利 4、房地产代理人的代理行为后果由委托人负责 5、房地产代理的服务性质 6、房地产代理是有佣金标准的代理 此外，代理人和委托方之间不会发生产品所有权的转移。 三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理 买方代理 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 商品房销售代理形式 独家代理 共同代理 独家代理 独家代理是指房地产开发企业或房地产所有权人，将房屋的出售(租)权单独委托给具有房地产经纪资格的机构代理，由此产生的风险和收益按事先达成的协议共同分担的一种代理。 独家代理具体有两种形式：独占销售权代理和独占代理权代理。 独占销售权代理最大的特点是无论产业由谁出售，哪怕是开发商或业主白行出售或将产业撤出市场，接受委托的房地产经纪人都享有佣金。 独占代理权代理与前者的唯一区别在于开发商或业主保留商品房或产业的自销权，假如商品房或产业由开发商或业主自销出手后，则无需向受托经纪人支付佣金。 共同代理 是指房地产开发企业或房地产所有权人将房屋出售(租)权同时委托给多家具有房地产经纪资格的机构，并按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的原则进行操作的一种代理方式。 三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理 买方代理 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 房屋置换 房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是货币与实物和实物实物两方面内容的交换方式。  三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理 买方代理 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 第二节 房地产代理业务的基本流程 1．房地产代理业务开拓 2．房地产代理业务洽谈 3．房地产查验4．签订房地产代理合同5．信息收集与传播6．方案设计与推广7．买方或承租方看房8．房地产交易谈判及合同签订 9．房地产交易价款收取与管理10．房地产权属登记（备案）11．房地产交验12．佣金结算13．售后服务 1．房地产代理业务开拓 由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。 代理业务开拓的关键是争取客户。 2．房地产代理业务洽谈 首先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。 其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。 第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。 最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。 3．房地产查验 ?房地产查验的主要内容 ?委托房地产的物质状况 ?委托房