昆明恒誉地产项目建议书.pptVIP

THE END THANKS 停止空谈 立即行动 第三部分 目前项目规划的解读 第四部分 项目商业规划 配套规划解读 外部供应市场的解读 昆明四区共有城中村336个，涉及土地面积约9万多亩，拆迁总建筑面积约3800万平米。 外部供应市场的解读 西山区内集聚城中村数量为四个区域中最多，达115个，总人口约24.6万人、城中村居住用地面积5.02km2，人口密度约为4.9万人/km2，总建筑面积约1112万m2，拆迁量巨大，市场供应量巨大。 项目位置 政策的解读 1 昆明城中村的专项规划条例：关于建筑密度不大于18%，建筑的连续宽度不大于35米和深度不大于25米的政策，将使得后续城中村项目的地上商业几乎变得不可能，为了盈利和财务指标，大量的地下商业将被开发出来，而对于地下商业而言地上商业具有难以匹敌的优势，本项目若最终能够被通过32%的建筑密度将是一个巨大的优势。 2 中央对持续不断上涨的房价的态度日趋明朗，重拳调控住宅市场；而对商业市场影响不大，情况相对稳定。本项目若能够及早入市则后期的风险相对较低，以避免后期大量城中村项目入市的竞争风险。 第三部分 项目分析和商业定位 项目商业定位 目标客群定位 SWOT分析 2 3 4 相关问题的解读 1 研 究 内 容 第三部分 连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日趋明显； 周边小区住宅密集，并伴有高人气新项目的开发； 周边市政配套成熟，具备一定交通和人流优势； 依政施行，具备舆论优势 优势 威胁 劣势 机会 项目SWOT分析－优势 第三部分 项目SWOT分析－劣势 地块现有建筑密集，体量较大，拆迁工作具有难度； 面临同类项目的市场竞争，如南亚风情第壹城、螺丝湾商贸城以及临近18号地块等； 商业体量很大，人群消化能力较难维持； 不靠近主干道，商业展示面不足，内部交通错综； 地块不规则，规划较有难度。 优势 威胁 劣势 机会 第三部分 项目SWOT分析－机会 政府和政策全力支持城中村改造工作； 市场环境有利于商业的发展； 周边项目既到来带来了竞争也带来了人气； 该项目可以填补拆迁带来的配套的弱化； 群众商业投资意识的加强。 优势 威胁 劣势 机会 第三部分 项目SWOT分析－威胁 城中村改造新政的限制； 可能存在的同类物业的市场竞争 市场的认知和认同程度尚不知晓 外来购房资本的不可期性 优势 威胁 劣势 机会 第三部分 项目SWOT分析－结论 优势 威胁 劣势 机会 结论 具备了天时、人和，地利条件需要后期的规划和培养 开发投入巨大，走常规、无差异性的商业开发路线具有一定的风险； 顺应政策施行，借助人气提升之势开发是上上之选。 第三部分 项目分析和商业定位 项目商业定位 目标客群定位 SWOT分析 2 3 4 相关问题的解读 1 研 究 内 容 第三部分 目标客群定位 1、具有商业投资欲望和购买能力的人群 2、周边住户 3、外来投资客 4、回迁客户 目 标 客 群 以下四种条件的交集，才是本案的潜在客群 第三部分 目标客群定位 目标市场锁定： 1、具有商业投资能力的人群，如大型企业的中层以上管理人员； 2、由投资住宅转向投资小面积商铺的人群； 3、周边住户； 4、回迁住户； 5、外来投资客； 6、商人。 特殊客群： 1、支付能力极强的人士 2、招商进驻 3、组织团购 第三部分 项目分析和商业定位 项目商业定位 目标客群定位 SWOT分析 2 3 4 相关问题的解读 1 研 究 内 容 第三部分 项目商业定位 从地段上来讲 不临主街，但周边小区较多 从功能形态上讲 易形成区域性集中商业和配套型商业并存的形态 从城市建设的意义上来讲 促进城中村改造和新昆明的建设 功能定位：区域生活方式中心、社区配套和商业顶级精英公寓 形象定