学习情境六 土地增值税检查.pptVIP

政策依据 政策依据 主要政策依据之三 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税〔2006〕21号）? 主要政策依据之四 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）? 主要政策依据之五 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 （?财税〔2008〕137号） 土地增值税检查 土地增值税检查 检查“财务费用明细账”并与有关会计凭证核对，看利息是否有从复扣除的现象； 检查管理、销售费用账户，确定企业有无超标准列支费用； 检查“库存商品”账户，核算单位平方米成本，确定企业有无虚列成本的现象； 自用或出租的房地产有无将成本列支为扣除项目等 预售收入未计土地增值税检查流程 土地增值税清算的稽查 房地产业往往是成片受让土地后分期分批开发、转让房地产，纳税人采用预售房时出售房地产，因此，对房地产开发业采用先按比例征收，然后清算的办法。 土地增值税清算的稽查 项目已竣工，完成销售的，有无不进行清算； 整体转让未竣工决算房地产有无不进行清算； 直接转让土地使用权的，有无不清算的现象； 土地增值税清算的稽查 已竣工验收的房地产开发项目。已经转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽然未达到85%，但剩余可售建筑面积以出租或自用的，仍不清算； 取得销售许可证3年以上仍不清算； 纳税人已申请注销税务登记，仍不办理清算手续。 清算的成本分摊是否正确。 * * 学习情境六 土地增值税的检查 掌握土地增值税有关政策 熟悉企业生产流程 确立检查重点 检查实施 案件审理 税务处理决定执行 成才 成本 待摊 费用 预提 费用 间接 费用 工程 施工 人工 费用 材料 费用 直接 费用 工程 结算 机械 使用费 机械 作业 土地增值 过程分析 本 期 发 生 的 施 工 费 用 预提费用 明细账 间接费用 明细账 待摊费用 明细账 待摊费用 明细账 机械使用 分配表 机械作业 明细账 机械使 用台帐 预提费用 计算表 待摊费用 计算表 工程成本 明细账 土地增值 过程分析 调取《未 完施工盘 点表》 取得监理部门 工程计量单 检查“工程 成本”账户 检查跨年度工 程的成本费用 检查临时 设施摊销 掌握工程 进度情况 计算本期已完 工工程的成本 核实是否正确 归集和分配 核实是否 正确摊销 确定月末未 完施工成本， 正确结转完 工成本．注重 “工程成本” “管理费用” “固定资产” 等账户的 检查 　　　　成本归属期检查流程图 土地增值 过程分析 公司董事会 公司总经理 发展 计划部 工程 管理部 采购 供应部 租赁 销售部 财 务 部 办 公 室 项 目 开 发 可 行 性 评 估 报 告 项 目 报 批 前 的 报 批 手 续 开 发 项 目 现 场 施 工 准 备 组 织 开 发 项 目 招 标 发 标 工 作 管理 现场 施工 监管 工程 进度 质量 竣 工 验 收 、 返 工 和 维 修 建筑 材料 配套 设备 采 购 验收 储存 销 售 、 租 赁 策 划 与 实 施 财 务 核 算 及 工 程 预 决 算 文 件 发 放 及 档 案 管 理 一般房地产开发企业内部组织管理体系 土地增值 过程分析 商 品 房 开 发 工 作 流 程 图 土地准备工作 开 工 准 备 期 组 织 施 工 期 预 售 及 产 权 转 移 期 项目立项审查 规划总图的审查 施工图纸审查 确定施工队伍 开始施工准备 施工中单项验收 工程综合验收 商品预销售 签定销售合同 办理产权转移 国有土地使用证 项目立项书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工合同 验收证明 建设工程施工许可证 竣工验收备案表 商品房预售许可证 商品房销售许可证 分户房产证 监理公司 国土局 发改委 规划局 建委 施工单位 质监站 规划局 房管局 房管局 房管局 土地增值 过程分析 开 发 成 本 归 集 与 分 配 土地征用及拆 迁费补偿 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套设施费 开发间接费 费用总额 期间费用 管理费用 财务费用 经营费用 土地开发 成本 房屋开发 成本 配套设施 开发成本 代建工程 开发成本 商品性土地开发 自用土地开发 项目一期 项目二期 营利性或自用产品 大型配套设施 主营业务成本 商品房 出租房 周转房 代建工程 开发产品 土地 土地增值 过程分析 有无将转让行为以投资、联营的行为规避税收； 有无以合作建房名义转移税收； 有无以兼并的名义转移税收； 有无抵押的房地产产权已经转移仍不申报土地增税； 有无以出租的名义变相转让房地产漏计土地增值税； 检查“开发成本”账户，并与有关会计凭证核对，看企业核算的成本是否真实、准确； 注意事项 注意事项