奥林匹克花园报告.pptVIP

中体奥林匹克花园 (西五环) (一) 精准的产品定位 1.北京发展大势 --- “飞速增加、遍地开花” 北京“8.31”是北京土地供应政策的分水岭。之前拿到的地已经到达了收回的“大限时期”。这些土地近期内都会投入到开发。北京市政府为了平抑房价，加大了土地的供应量。近期内北京将进入一个开工项目“飞速增加、遍地开花”的局面。各个项目之间的竞争会变得非常的激烈。 2. 丰台地区 --- 开发提升、速度“黑马” 丰台科技园区的成功规划和招商为区域经济的繁荣起到了更为直接的作用。 一期已形成了以科技为主题的生产、生活、自然统一和谐的“花园式科技园”,入驻贝尔通信等高新技术企业1900余家。 二期将全力打造北京首家Business park，总建筑面积100万平方米，此外二期还有配套的住宅总建筑面积为33万平方米，配套公建总建筑面积80万平方米。 三期占地2.11平方公里，以中国国际汽车博览中心为核心的科技新社区正在形成。 3.西南区域 --- 污染绝缘 环境最优 “南水北调” 进京的枢纽工程就在这里，因此丰台和大兴交接的地块的环境会要求非常的严格，居住环境的质量在原来的基础上还要有很大的提高。 北京规划中的轻轨等多条交通线路也会大幅度提升本区域的价值。 4. 本项目竞争对手分析 A 直接竞争对手 --- 渐入佳境 竞争激烈 B 间接竞争对手 --- 性价优势 分流客户 C 潜在竞争对手 --- 后发优势 虎视眈眈 A 直接竞争对手 --- 渐入佳境 竞争激烈 直接竞争对手主要是西五环沿线近期正在开盘的项目。这些项目针对的客群和本项目高度相关。和本项目直接构成“此消彼长”的竞争态势。 奥林匹克花园 本版块项目的入住时间集中今年或明年的上半年是入住高峰期, 直接竞争对手也进入项目的旺盛期， 这些项目的进展情况也是苦乐不均，凡是在营销推广方面创新力度大的项目，都取得了很好的市场表现。 B 间接竞争对手 --- 性价优势 分流客户 间接竞争对手主要是丰台产业园周边项目以及其它区域产品类型类似的在建项目。 间接竞争对虽然不直接和本项目发生冲突，但是在区域和价格优势上有一定的客户分流。 间接竞争项目也不可忽视，通过产品摊薄成本赢得价格上的优势,也会分流部分客户。 C 潜在竞争对手 --- 后发优势 虎视眈眈 潜在竞争对手主要是指在本项目中后期进入开发，对本项目产生潜在威胁的项目。以西南部大兴、房山, 甚至其它区域板块的项目。 随着奥运临近，北京的房地产开发项目打“运动、健康” “奥运”主题的潜在待开发项目，在新项目策划、推广阶段都会进入一个竞争阶段！ 对这些潜在竞争对手，不可掉以轻心。同样要以“以快制慢”，加快项目进程，确立“奥运地产”领跑者的优势。 谁来抢购我们的产品？ “新老并存”、“官商并举” 北京西南城区经济的迅猛发展，尤其以丰台科技园的全面建设快速提升了区域价值。不仅带动此区域形象急剧提升，也为本地区住宅市场积聚了大量的新人气。 落户丰台园的企业大都来自世界和全国各地，不但这些企业中的的员工需要在周边寻找居住地，企业中的中高层人员还将对高档住宅产生需求。这些居住需求和区域前景所带来的大量投资需求必将对周边的住宅市场产生重大影响。 核心理念活动延伸如: 奥林匹克“收藏汇” 奥林匹克花园各项“体育竞赛活动” 奥林匹克花园举办“健康之夏” 奥林匹克花园“业主体检健康” 等等 西五环 ----强调西五环,弱化长辛店,卢沟桥; 乡村 ---- 强调低密度建筑,自然环境优势,迎合 都市人渴望自然的生活追求; 感谢聆听! 洋房, TownHouse 定位准确, 是最具区域市场竞争力的产品。 (二). 富有扩展性市场条件 因此，有远见的开发商开始纷纷盯上北京西南这块潜力巨大的处女地。在2004年的土地招拍挂中，有288个项目通过了“831”大限，其中丰台地区就有22个项目，地上总开发面积为187万平方米。 因此，有远见的开发商开始纷纷盯上北京西南这块潜力巨大的处女地。在2004年的土地招拍挂中，有288个项目通过了“831”大限，其中丰台地区就有22个项目，地上总开发面积为187万平方米。 2.98 0.6 2006年 2005年6月 300-400 15万 联排 / 5500 / 京石高速长韩路第二个出口 加洲水郡 洋房：1.2；联排：1.9 0.97 2006-6 2005-5 200-300 36万 联排 联排：8000 洋房：4500联排：6200 联排：5500 房山京石高速第一个出口路南 大宁山庄 2.6 0.42 2005- 5-30 2004-11-28