关于中国房地产经济发展的理论思考.pptVIP

关于中国房地产经济发展的思考 一、中国房地产业发展 “怪圈”的分析 1.三次外力推动下中国房地产产业发展“怪圈”的形成 中国房地产业走的是一条政府主导下的市场化发展道路。不过，由于受到外部因素强烈影响，从一开始就不是一条常规的发展道路。 1997年受亚洲金融危机的影响，我国外贸出口增长速度大幅回落，外资流入也迅速减少，以致1997年底就出现了经济增长速度减缓的趋势。中国的实体经济找不到出路，除了政府投资外 找不到拉动内需的抓手，房地产适时而出，从而要承担挽救地方财政、拉动内需、推动改革的使命。 1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要的日子。国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份被通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利分房体制，打开了货币购房的房地产市场之门。 不过，在这份文件中，仍然强调尽量满足大多数民众的住房需求，使70%～80%的普通民众都可以住上经济适用房。 2003年春节之后，一场突如其来的疫病——SARS改变了经济形势，也改变了房地产市场生态，由于非典疫情对中国经济的冲击，拉动内需振兴经济再次成为当务之急。 当年8月底，建设部会同有关部门发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），与1998年“23号文”最大的差别也是本质性的差别是，不再提70%～80%以上的家庭能够获得经济适用房，强调绝大多数居民住房应该由市场解决，提出增加普通商品房供应量的政策。很显然，2003年的“18号文”对中国房地产后来的发展产生了巨大而深远的影响。在这 2005年6月中央政府开始进行房地产调控，随着2007年房地产调控政策及其执行力的增强，2008年出现了以“有价无市”为特征的房地产市场的“回落”。 但是，2007年美国次贷危机演化为席卷全球的2008年金融危机。 2009年初，政府为了通过拉动内需抵御金融危机的影响，针对房地产业出台了一系列 具有明显刺激力度的组合政策，包括税收优惠、信贷支持、资本金调整等政策。 2009年下半年房价和成交量双双创出历史新高。各地新地王不断涌现，信贷数据不断刷新，风险向房地产市场上不断聚集。从2009年年末至2010年1月，为了控制风险和扼制不断上升的房价，政府在保障合理需求的基础上，相应出台组合调控政策。 上述环境下房地产业在很短的时间内成为国民经济的主导产业和支柱产业。 房地产业在促进经济增长方面起到了举足轻重的作用，但是随着房地产投资、消费的快速增长，房价节节攀升，房地产业也日渐成为经济持续发展的重大隐患，步入发展的“怪圈” 。 2.中国房地产发展的“怪圈”是如何放大的？ 第一，房地产宏观调控的被动性、短期性和波动性放大了中国房地产发展的“怪圈”。2005年以来的房地产宏观调控受国家重视程度最高、涉及相关管理部门最多、出台相关政策法规最多、调控力度和广度也比较大。 但是，这些政策的目的仅仅在于抑制快速增长的房价，基本上是头痛医头、脚痛医脚，并没有立足根本从长远的、整体的角度解决房地产业不健康发展问题。 回过头来看，这些政策对于房地产市场的调控效果不甚明显，出现了“政策失效”的现象。从而没有达到预想的调控目标，反而改变了人们的预期，增加了房地产业发展的波动性。 第二，快速的城市化放大了中国房地产发展的“怪圈”。长期以来我国的城市化慢于工业化，改革开放30年来特别是二十世纪90年代以来，我国城市化速度明显加快。城市化水平的提高，即城市人口的增加，导致房地产需求的增加，房地产价格的上涨，最终引起房地产开发投资额的增加。 第三，土地财政的膨胀放大了中国房地产发展的“怪圈”。房地产市场化刚好与我国社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。 许多地方都把“经营城市”演变为“土地财政”、“房产财政”，通过各种途径对房地产市场进行托市，从而纵容了房价的节节高涨，这种房地产的非理性繁荣同样放大了中国房地产发展的怪圈。 第四，利益群体的形成放大了中国房地产发展的“怪圈”。开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，相互联手，利益共享。与房地产相关的开发与消费贷款是银行最优质、最安全的业务，给银行带来了巨大的收益。 第五，普遍性的投机行为放大了中国房地产发展的“怪圈”。由于中国目前缺乏多样化、有效的投资渠道，商品房就成了一种理想的投资品。 普遍性的房地产投机使财富在居民之间呈现“马太效应”式的再分配，富裕群体通过不断投资房地产获