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城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策 第26卷第6期 2009年l2月 政法学刊 JournalofPolticalScienceandLaw Vo1.26No.6 Dee.20o9 城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策 吴明高 (广东警官学院侦查系,广东广州510232) 摘要:在城市房地产开发建设涉及的征地,拆迁,施X-,商品房销售,交付使用,物业管理等环 节中,由于相关的法律法规还不够完善,行政管理缺位,开发商缺乏自律,物业管理不规范等原因,都 可能引发矛盾纠纷.必须通过加快房地产法制化进程,严格行政管理,加强信息公开,建立诚信监督机 制,提高司法效率,构建矛盾纠纷调解机制等措施来化解矛盾纠纷,保护群众合法权益,维护社会稳定. 关键词:城市房地产;矛盾纠纷;调解机制 中图分类号:D913文献标识码:A文章编号:1009—3745(2009)06—0046—06 随着我国社会经济的持续稳定快速发展,城 市化进程不断加快,作为城市化的基本标志之一, 房地产的开发建设如火如荼,一个个新的住宅小 区(本文主要以商品房住宅小区涉及的问题为研 究对象)建成销售并交付使用.但是,在城市房 地产开发建设和交付使用及管理过程中,房地产 开发商(以下简称”开发商”)和业主地位不对称 等问题,存在不少矛盾和纠纷,甚至引发不安定 因素和群体性事件,影响社会治安秩序,妨碍和 谐社会建设,已成为新形势下影响城市社会稳定 的一大隐患.因此,有关职能部门必须对这类问 题予以高度重视,认真履行职责,加强对城市房 地产市场的监督和管理,尽量减少矛盾纠纷的产 生;同时,要运用法律及其他有效手段,及时化 解和处理矛盾纠纷. 一 ,城市房地产引发矛盾纠纷的原因分析 最高人民法院2009年7月1913公布,房地产 纠纷案件已经成为增幅最快的案件类型之一,这 说明因房地产引发矛盾纠纷的问题日益突出,而 且其中有大量的矛盾纠纷引发了群体性事件.笔 者对广州市近年因房地产引起矛盾纠纷的情况进 行了专门调查,并对其中的原因进行了分析探讨, 归纳起来主要有: (一)相关的法律法规不够完善,操作性不够 强.在我国《合同法》,《土地管理法》,《城市房 地产开发经营管理条例》,《城市房屋拆迁管理条 例》,《商品房销售管理办法》,《城市房地产管理 法》,《物权法》,《物业管理条例》等法律,行政 法规相继颁布施行后,应当说,涉及城市房地产 的法律体系已经初步形成.然而,由于我国处于 社会的转型期,房地产市场发展迅速,运行机制 复杂,利益群体出现多元化,现行法律法规13益 显得不够完善,房地产涉及的需要调整的各种关 系,并未能完全纳入法律规范之中.对涉及土地 征用,房屋交易,物权归属,房屋质量标准,物 业管理等容易产生纠纷的问题,法律覆盖范围有 限,可操作性不强,实施起来有困难.例如:《土 地管理法》对于征用农民集体土地的经济补偿有 了规定,但对于失地农民的社会保障却未提及; 对建在农村集体土地上房屋的拆迁,也没有相应 的具体规定.《城市房地产管理法》虽确立了商品 房预售制度,但并没对销售期限进行相关规定, 以至开发商可肆意控制销售进度;2007年10月1 收稿日期:2009—10—13 作者简介:吴明高(1964一),男,江西南康人,广东警官学院侦查系副主任,副教授,从事侦查学研究. H起施行的《物权法》虽赋予业主委员会多项职 责,而对于业主委员会的法律性质与地位问题一 直没有明确的界定,甚至业主大会和业主委员会 的诉讼主体资格都没确定,以至在具体操作上脱 离实际,使业主不能结成合法有力的维权实体, 导致业主个体自发聚集频频信访,上访,形成大 量的群体性事件.因房屋质量问题而产生纠纷, 如业主提出要重新进行质量鉴定,法律却没有对 建设的强制性标准作出具体规定;对计人业主公 摊面积的共有建筑问题,法律规定甚至是空白等. 根据规定:一个物业管理区域成立一个业主大会. 但是具体区域却无法界定,尤其是前期已交付使 用的区域已成立业主大会,同一开发商后期陆续 建成交付使用的相邻楼盘是否属同一区域不明确, 于是同一区域往往有多家物业公司存在导致矛盾 不断.这些问题都说明涉及房地产的相关法规还 不是很健全,遇有矛盾纠纷要解决却面临无法可 依的窘况. (二)征地过程不透明,补偿不到位,被侵占 挪用甚至贪污私分,补偿安置标准偏低,而且标 准不一致,重复要求补偿现象突出.征地是房地 产开发建设的首要环节,特别容易引发矛盾纠纷. 《物权法》第四十二条明确规定:”征收集体所有 的土地,应当依法足额支付土地补偿费,安置补 助费,地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排 被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的 生活,维护被征地农民的合法权益.征收单位, 个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补 偿,维护被征收人的