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住房保障 国外住房政策的特征及对我国的启示 钟庭军 住房和城乡建设部政策研究中心 一、国外住房政策的目标独立性 国民经济整体需要。房地产业不仅要主动实现国 虽然各国的住房政策目标不尽相同，但也能 民经济多重目标如拉动经济、提供地方财政收入 反映出房地产宏观调控政策独立性的特点。奥地 等，而且还要承担其他社会政治改革和城市化进 利、芬兰、葡萄牙等国比较强调公民的居住权和 程造成的负担。目标的多重性易导致目标之间的 政府提供住房的社会职责；住房自有率较低的国 矛盾，难免顾此失彼，使房地产宏观调控难以达 家如德国、比利时明确提出要提高住房自有率， 到预期的效果。 提供充足的社会住房；法国住房自有率不高，因 二、国外住房政策的典型特征 此在政策目标中强调鼓励住房自有，同时鼓励私 1.依靠市场和保障两大供应体系保障公民 人住房出租和社会租房供应；而西班牙的住房自 的居住权利 有率偏高，住房出租率偏低，因此直接把提高住 市场经济被国际经验证明是配置房地产资 房出租率作为政策目标，反映了政策目标定位的 源的良好机制，同时住房作为“准公共品”也要体 现实性；丹麦的住房目标是多层次供应住房，确 现社会性和福利性。市场在各个国家发挥作用的 保人人都能得到良好的住房。此外，各国独立性 程度不一样，各国对住房保障的程度也不一样， 的住房政策目标会随着时代变迁而变化。1989如美国公共住房占住房总量的比例仅为1.6%， 年新加坡87%人口迁入组屋后，政府目标从“居 新加坡公共组屋则高达90%。值得注意的是市场 者有其屋”改变为“华厦供精选”。现在新加坡的 和保障并不能截然分开，如美国通过发放住房券 公寓式组屋已经被执行共管公寓所替代，后者有 让低收入者在市场上自由选择租赁房，并通过零 比组屋更好的设计和配套设施，目的是让工资水 首付、浮动利率等金融手段帮助低收入者实现 平在8000新元左右的人，能够自由选择在私人“居者有其屋”计划。 房地产市场或者组屋市场购房，在私人房地产市 各国住房政策是以市场为主还是以保障为 场价格波动过大时能转而享受国家福利。 主，主要依赖于以下因素。其一，人地关系紧张程 简而言之，国外为了解决住房问题，把提高 度。人地关系紧张，如果过度市场化，容易加剧供 居住水平和居住质量、实现住房市场的公平放在 求矛盾，像新加坡等地域狭小、人口众多的国家 首位，其制度建设也是围绕这一目标进行。我国 容易形成以公平地保障公民居住权利为目的的 房地产宏观调控目标不具有独立性，而是依附于 福利性住房保障模式。其二，经济发展阶段。二战 2010.1 总第349 期 65 住房保障 ChinaRealEstate 后各国为了解决恶劣的居住条件都有大规模兴 贷款，是最主要的资金来源。如英国政府扶持非 建公共住房的经历，待供求矛盾缓解以后，再逐 营利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金 步利用市场的作用和功能，如英国在解决供求矛 补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2％ 盾以后，大力推进了公共住房的私有化进程。其 以上，占政府公共支出的5%左右；韩国专门供给 三，宏观经济体制。住房作为国民生活的必需品， 最低收入家庭租用的“永久性公租房”85%的建筑 是与该国宏观经济体制紧密联系的。譬如瑞典、 成本由政府承担。而专供低收入家庭租用的“可 瑞士等北欧福利国家，国家不仅提供从“摇篮到 出售公租房”的40%～50%的建筑成本是由韩国 坟墓”的社会保障，也充分提供高质量的福利性 国民住宅基金提供的低息贷款支付。新加坡政府 住房，其住房保障模式倡导公民普遍地享受住房 财力不仅承担居民住宅区的公共配套建设,还要 福利，国家有保障公民住房福利的职责。 担负“组屋”的维修与定期翻新，国民住屋计划占 2.通过立法和长期规划来保障公共住房政 政府常年