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中美房地产及房地产金融业比较 □ 尤福永 一、二战后美国房地产业的发展及现状 二战时期，美国除与战争直接相关的工业和住宅开发外，几乎所有的私营企业的开发建设基本上停止。所以，数十年经济萧条期使得美国大部分城市的房地产市场受到了严重冲击，影响之大，范围之广，到了1945年已经陷入了极度的困境中，特别是住宅市场的境况尤其严重。美国1100万退役军人大部分无房可住就是一个典型的例证。时至1947年，美国约有500万个家庭住房出现困难，有的是几家拥挤在一起合居的，有的是临时搭建的简陋工棚。尽管1946年美国有50万套新建住宅先后推出，但仍然供不应求。这种供求关系的严重失衡，导致了当时房价的飞速上涨，使住宅业开始面临一场更严峻的考验。 尽管住宅建设起步艰难，但后来，在政府抵押信贷政策的支持下，新的高速公路、基础设施等新建项目开始上马，住宅区规划和成片开发等使房地产市场开始渐趋好转。1950年，美国住宅建设创历史最好水平，推出新建住宅150多万套。 (一)郊区城市化建设与战后房地产复苏 1944年，美国开始转向战后经济建设，全面实施战后经济发展战略。美国国会首先颁布了《退伍军人就业安置管理条例》，并组建成立了退伍军人管理局，同时实施由该局担保的退伍军人购房贷款担保计划。二战以后美国联邦住房管理局、退伍军人管理局和联邦国家房地产金融管理局先后提供购房抵押贷款达数十亿美元。1949年，美国联邦政府制定了《住宅建设发展远景规划纲要》，纲要提出了一个宏伟的奋斗目标：“大力发展美国住宅建设，尽可能让每个家庭拥有一套环境宜人的标准住房。” 到了20世纪50年代，美国的住宅建设达到了空前的规模，推出了新建住宅共计1500万套。这个数字相当于40年代的两倍多，是30年代的5倍多。1950年以后，美国郊区住宅建设的规模不断扩大，发展非常迅速，其开发量约占全美住宅建设总数的2/3，从而使中心城市的人口压力得到了明显的缓解，分流后的城市人口开始明显减少。美国战后房地产业发生的巨大变化，从某种意义上讲，联邦政府在战争期间鼓励和资助住宅开发商大兴土木，大规模发展住宅建设，满足战时人员的需要，为战后大规模开发住宅积累了宝贵的经验。 1.市郊购物中心的建设 美国市郊购物中心，在20世纪50年代，就已遍布许多城市的市区外围。美国早期兴建了许多商业中心（通称“购物中心”或“商城”），为城镇居民生活提供了很多便利，深受居民的青睐。30年来，美国大凡可供利用的商业用地，基本上都用于商城零售网点的扩建，既增加了一般商店的数量，又扩大了连锁店的规模与营业网点。据有关方面测算，截至1945年，美国郊区零售业网点总数已经超过主要城市零售业网点的总和；此外，美国商业中心亦发展很快，数量成倍地增长，从二战结束到60年代，由屈指可数的几个增加到了7000个，至1995年，已逾40000个，其中包括最初兴建的几百个大型商场和许多类型不同的小型购物中心在内。1954年，美国成立了“商城国际委员会”，会员均系对美国市郊建设和改革有杰出贡献的各界人士，包括开发商、业主和从事经营管理的企业家。截至1995年，该机构会员人数发展到27000人左右。 2.市郊工业区的开发建设 20世纪50年代美国城市郊区得到了长足的发展，这主要是美国高速公路网络的建立。美国制定全国高速公路规划始于1956年，这项计划的实施，对于美国的经济建设和社会生活产生了深远的影响，成为美国历史上具有划时代意义的里程碑。全国高速公路规划的付诸实施，为市郊工业、商业的建设发展创造了有利的条件，不少工厂、商城开始迁址到郊区沿公路交通干线的两侧定位。美国制造业最初主要靠铁路运输，而现今不同，更多的是依靠公路运输，因为郊区公路沿线的征地费用和地租，相对市区更廉价，更具吸引力。20世纪50年代开发的且配套设施齐全的工业区、行政办公区、科技开发区，大部分都是沿郊区高速公路且景色较好的地段而建的。在这些有影响的开发项目中，波士顿的卡伯特·卡伯特福布斯公司就因成功地开发了许多项目而名贯全美。 3.市郊宾馆、酒店、旅业的发展 美国州际高速公路交通体系的迅速发展，以及战后出现的郊区城市化建设的热潮，对美国酒店业产生了重大影响，从而带动了酒店业的迅速发展。从地理位置看，20世纪40年代后期之前，美国大部分酒店都位居城镇闹市区，星级酒店也都是按照这种常规模式规划布局的。直到后来，铁路交通成为主要运输手段，这种规划模式才有所改变，很多星级酒店的建设地点选在火车站附近。美国早期旅馆是20世纪20年代初期沿街边兴建的小型客栈，主要服务于过往的车辆司机。但这种小型客栈，通常都很小且几乎都是当地的“夫妻店”。到了20世纪50年代，汽车旅馆发展迅猛，一些靠近高速公路口、交叉路段和机场附近的汽车旅馆，出于竞争考虑开始进行连锁经营。据统计，1954年美国汽车旅馆