2007年8月黄石市大智路项目营销策划方案汇.pptVIP

大智路项目营销策划方案 项目基本情况 黄石市黄金楼市房地产营销策划有限公司 中国管理资讯网 L o g o Horizon Research 2007 AUG 黄石市黄金楼市房地产营销策划有限公司 中国管理资讯网 ---------商业篇 本项目位于市中心，京华路与大智路交汇处,地块呈长方形状（长宽比约3：1）,占地面积约4000㎡ 项目SWOT分析 SWOT 威胁 机会 劣势 优势 优势（S） 优势发挥 项目SWOT分析/S 项目当前交通较为便利，京华路北端就是城市主干道武汉路 项目紧靠市中心，商业发展前景很旺 周边是居民居住密集区，为商业的发展提供了保障 在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利 在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机 劣势（W） 解决办法 项目SWOT分析/W 本项目两面临街道路不宽敞，给商业运行带来一定制约 本项目南面商业不显眼 可在项目规划时将临街建筑往后移，以加宽人行道路 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度 机会（O） 威胁（T） 项目SWOT分析/O.T 区位优势的发挥，辐射周边地区 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好 周边现推向市场的中央华府裙楼商铺、文化宫、华夏城商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力 中央华府裙楼商铺空置，从而形成直接的竞争 商业模式分析 综合性商业模式 主题性商业模式 专业性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场 三种商业模式的比较 某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间 针对性强，专业化程度高 专业性商业模式 这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高 不局限于某一个行业，它的目标客户群是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等 主题性商业模式 此模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大 由于项目规模和地形的限制，建议使用综合性商业模式！此种模式能够全面网络住所有的消费者，而且积聚人气、带动消费 综合性商业模式 缺点 优点 商业模式 结论：由于项目规模和地形的限制，建议使用综合性商业模式！ 项目整体定位 从地块的形状和规模出发，建议本项目做成底下四层整体商业裙楼，上面是高层塔楼。模仿美国的五角大楼建筑形态，共建成五栋塔楼，成五角形状，四栋26层，一栋12层.如下图(附图): 项目商业形态定位 原则：商业定位要与政府相关政策法规相一致，商业形态要做到与周边商业互补, 统一 规划、统一招商、统一管理、统一运营 产业表现力 项目商业形态定位 商业形态 公司办公用房 写字楼 可隔间或整体 17～22 提供钦食与住宿 酒店 整体招商 5～16 5 号 楼 KTV、网吧、电玩、棋牌、台球、 娱乐业 整体或分隔出售 四层 器械健身、健美操、拉丁舞、瑜伽、芭蕾等 健身俱乐部 整体招商 分隔出售 三层 整体招商，引进大型超市，如中商、中百、武商等等 大型购物超市 整体招商 二层 周围居民区没有一个专业的早点城，可以完善周边饮食配套。 早点 北面 一层中间可留一块近1500㎡的停车场，供商业用 无（车道和人道） 西面 服装、礼品等自主经营定位 综合性 隔间商铺 南面 一层 备注 行业形态 出售形式 位置 客户定位 从以下不同角度对目标客户进行具体的界定: 1.身份识别 10% 爆发户 10% 生意人 15% 企业中层 15% 企业高层 15% 事业单位中高层 15% 行政单位中高层 20% 企业 比例 身份 客户定位 2.区域识别 黄石城区以外 西塞山板块 团城山板块 市中心板块 区域 比例 50% 10% 20% 15% 5% 黄石港板块 客户定位 3.购买目的 商业可行性简析 (一)、一层商铺 1.隔间销售原因 缓解二、三、四层商铺整体招商