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房地产开发项目投资收益管理初探 2010 8 9 房地产开发项目投资收益管理初探 (2010-8-9 10:56:47) 2010年08月09日 　　企业作为自主经营、自负盈亏的经济主体，都以赚取利润为目的。如果企业处于亏损状态，则无法弥补生产经营中的资源投入，不但不能进行扩大再生产，连简单再生产都不能保障。不能生存，就谈不上发展。房地产开发企业的生产经营，都是以项目为基本业务单元，围绕项目进行，项目收益是企业利润的源泉。企业所开发的每个项目都盈利了，整个企业的利润自然能得到保障。众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则十几亿甚至几十亿，一个项目出了问题，对整个企业生产经营会产生非常大的不利影响，可以说，项目投资不容许失败，特别是规模不大、项目不多的房地产企业，一个项目投资失败，对企业打击可能是致命的。因此，做好房地产项目投资收益管理，对开发公司来说，显得十分重要。 　　根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。 　　一、构建适合企业的投资收益测算模型 　　1、建立投资收益模型的目的 　　个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。第一，保持项目可比性。房地产企业发展到多项目、跨区域这一阶段时，通过项目收益模型来统一口径、横向对比不同项目的收益情况十分必要。特别是在土地招拍挂条件下，面对众多项目投资机会，企业必定有所取舍，必须通过收益比较来进行决策。第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。企业对项目形成的投资收益模型，是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标，在项目结案后，还可以通过将实际数据代入模型，对项目收益进行评价，对项目管理团队的业绩进行评价。第三，规范投资收益测算、提高工作效率。投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。 　　2、销售型物业投资收益测算模型 　　对于销售型物业的经济评价指标很多。从静态指标来看，主要有销售利润率、利润额、毛利率、单方利润等，从动态指标来看，主要有内部收益率、现值、现值系数、现金峰值、投资回收期、收支平衡期等。虽然指标繁多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。 　　主表一：项目利润表。本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。如果公司对结算利润（按会计口径计算的利润，主要针对上市公司）有所要求，还需要根据交房计划，对结算利润进行测算。在测算本利润表时，重点要关注土地增值税，如果项目所在城市有明文规定对土地增值税只预征不结算，则可按预征比率测算；否则，还必须进行预征和实测两种方式计算，在实测时要区分普通住宅与非普通住宅，本着谨慎性原则，当实测结果大于预征时，取实测值计算利润。本表与会计上的利润表既有差别、也有联系，其差异表现在测算更细、表中反映出的信息量也更大，包括销售面积、单方售价、单方成本、静态指标等，其联系在于以会计上的利润表作为基础编制。 　　主表二：现金流量表。本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。值得注意的是，对现金净流量，要考虑息前和息后差异，息前指标用于计算内部收益率、现值和现值指数，息后指标用于测算现金峰值、投资回收期和收支平衡期。本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。 　　主表三：资金计划表。本表主要反映项目融资和还本付息的情况。项目融资主要包括股权融资、股东借款、项目开发贷款三个部份。在项目累计销售现金流为负时，资金缺口通过资本金和股东借款解决，在项目四证齐全时，即可预测开发贷款资金流入。根据项目开发实际经验，项目能够获取开发贷款后较短时间就能形成销售回款，在这个时候，项目往往会出现较大的资金余额，就需要对这些资金余额进行处理。体现在本表上，可以先归还股东借款、再冲减项目股东投资，随着项目销售回款量的加大，出现较大资金余额时，在股东借款和投资归还完成后，则逐渐归还银行贷款，对资金余额的处理只有一个目的，使项目自始至终资金余额不能过大，达到降低项目财务成本的目的。通过资金计划表测算出来的财务成本，直接进入项目投资成本，在这种情况下，资金计划表中的期末余额，就与项目利润表中的项目利润相等，这也是用来判断投资测算是否正确的重