天和苑小区地块项目可行性报告（可编辑）.docVIP

天和苑小区地块项目可行性报告 芜湖市天和苑小区地块项目可行性报告 第一章 总 论 1申请项目的主要内容 1天和苑小区地块位于芜湖市中心区五一广场西北角为一类地区该地块总用地面积46809㎡原为芜湖市天河羽绒厂用地沿五一广场正面一幢原天河羽绒厂办公楼计划保留该地块平面呈三角形地势平坦其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路西北临长宁路该地块交通便捷周边城市基础设施完善交通便利环境整洁地理位置优越南距市中心的赭山公园垂直距离仅为180M区位优势十分明显2结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群拟建15-25-29的现代高品位的高层住宅社区 2社会经济意义 1该项目的开发建设是芜湖市重点工程项目之一目前该项目周边已开发建成了香樟花园仁和小区汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之一因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史满足居民的各个层次的需要2公司将计划综合考虑整个小区景观对地面进行重新装修改造精心组织实施重新建设一个环境优美生活方便文化氛围浓郁功能配套的自然与人文和谐共生的风景家园势将成为芜湖城市景观的新亮点 3实施项目优势及风险 实施项目优势 1从城市发展趋势来分析芜湖市区自1998年以来每年商住楼开工建设面积150万平方米竣工面积约为150万平方米存量约为10万平方米2001年市区商品房上市量为100万平方米销售量110万平方米形成需求大于供给的市场局面2003年上半年商品房销售283万平方米同比增长8473％总体上保持了健康快速发展态势供求基本平衡随着我市经济快速增长工业化和城市化加快郊区和三县的一些集镇将划入城市部分农村人口转为城市人口在这种转移和流动过程中必将带来新城镇的兴起旧城镇的更新和外延更显得市区一类地区的土地稀缺2另随着滨江大道南门湾古城东郊路商业街美食街二期工程等一批重点工程落实启动 这些无疑给房地产开发带来千载难逢的良机2003年芜湖土地拍卖11宗面积达50万平方米合同价格78亿意味着土地价比去年增长了203由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少对本项目上市销售的优势将是非常大4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层项目这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势5因此只要抓住未来的市场机遇用心建设项目必将给社会和自身发展带来双赢效益 实施项目风险 1 2002年芜湖新马投资公司开发的南瑞新城近50万平方米和芜湖长江长置业有限公司正在开发的长江长现代城46万平方米的住宅商品房将逐步投放市场很有可能会对该项目造成一定的压力可能预先分流部分目标客户2目前芜湖房地产市场上存在结构不合理的形势居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约可能会造成一些项目市场销售不旺经营期过长的局面这些因素有可能会给销售产生负面影响3由于高层住宅具有建筑成本高物业使用成本高如在电梯维护更换双回路供电问题二次供水消防等新的管理课题等对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱4近三年芜湖房地产开发数量增长过快有可能造成局部的供过于求但是相继高层住宅铁佛花园中西友好花园成功开发以来芜湖市高层住宅的开发数量大增如水木年华金鼎花园浩成置业君临天厦长江长现代城和本项目这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力 分析结论1天和苑三面临街九华路贯通芜湖市南北赭山路如玉带环腰连通芜湖市东西 长宁街直达凤凰美食街交通便利四通八达天和苑北临香樟城市花园东临泰华园周边人口密集城市生活设施完善社区环境成熟区位优势明显控守芜湖市中心区域东北门户五一广场对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力南隔赭山路与赭山公园相临赭山公园是芜湖市的绿肺赭山公园的环境清雅 空气清新是不可多得的环境优势将增加项目的附加值九华路赭山路长宁街围合成一个金三角2天和苑三面临街建筑可用于开发现代化的大型超市卖场沿街商铺可满足客户日常的购物休闲娱乐等生活需求对周边区域都可以形成吸引力人们生活十分便利 3目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位且发展势头看好天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五一广场是芜湖市中心区域和经济开发区连接的必经地段这必将使该项目板块升值 4项目计划目标 设计构思自然与人文和谐共生的风景家园 天和苑小区设计定位 1天和苑小区在规划立意之初就考虑到要用文化融入江南名城芜湖从特色上体现芜湖为城市建设及景观大环境做出自己的贡献以小区独特的地理位置在朝南面对小赭山的方向上建筑群以扇形的布局增加与赭山公园的接触面使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥营造小区良好的外部景观氛围同时为了将绿色清新的空气引入小区我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景