房地产行业评级方法-中证指数.PDF

房地产行业评级方法 2015 年5 月 1 本评级方法是中证指数公司分析房地产住宅开发企业的信用水平 给予相应级别的方法 说明，适用于以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 本评级方法更多地揭示我们在对房地产住宅开发企业信用评级时考虑的整体框架和其 中的基本逻辑思路，着眼于中长期信用要素，以保持我们评级的一致性。 一 业务风险及其信用要素 在企业主体信用风险评价中，我们将企业在一定环境下为实现其目标和战略，未来经营 活动现金流对债务保障的不确定性因素归纳为业务风险。在业务风险评估中，我们首先充分 考察中国房地产所处的宏观环境和行业风险因素，以界定行业整体的信用空间。在此基础上， 我们着重考察企业之间在经营规模 土地储备 市场地位 经营效率 经营区域及产品多元 化等方面的排序，进而评估这些因素对企业未来一段时间现金流的影响，最终定性或定量区 分其业务风险处于何种状态。 （一）宏观环境 1 中国经济 房地产行业是国民经济的基本承载体，是在工业化 城市化和现代化过程中兴起 发展 所形成的独立产业，同时又推动了工业化 城市化和现代化的进程，以及成为现代社会经济 系统中一个重要的有机组成部分。房地产行业与国民经济的许多行业都息息相关，如钢铁 水泥 建材 （玻璃 塑料 木材等）等。与各产业之间较强的关联系使得房地产行业与宏观 经济的相关性较高，现阶段经济环境直接或间接地影响了房地产行业的发展，因此行业具有 较强的周期性。 我们重点关注宏观经济环境，包括对宏观经济形势和经济周期的分析与判断，一般考察 GDP 增长率 固定资产投资增长率 社会消费零售总额 物价指数等主要指标，同时关注宏 观经济形势对住宅地产行业的影响。 2 政策环境 由于我国房地产行业发展尚不成熟，行业的市场化程度和规范性较低，受政策的影响较 大。政府为引导行业规范健康发展，除运用行业政策，还通过产业政策 信贷政策 财政税 收等多项政策进行宏观调控，例如政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地供应， 进而影响土地价格；政府的各项税费会影响房地产的开发成本，从而作用于房地产价格及房 地产的开发；政府对房地产交易所采取的政策也