崑山科技大学赁居法律纠纷案例相关法律条文参考资料.PDF

崑山科技大學-生輔組 崑山科技大學賃居法律糾紛案例相關法律條文參考資料 案例 1.房東收定後避不見面： 答：房東受有「定金」後，契約推定成立(民§248)，如房客不願簽約承策，而無正當理由者， 房東可没收定金(民§249)。房東要求一次付一個月的租金當訂金，似乎過高，房客可與房東 協商適當金額，例如每月租金為 6000元，定金一般為 2-3成，即約 1-2000元。房東收定後 避不見面，房客可以存證信函催告限期返還，或循調解或法院訴訟請求返還之。 案例 2.房東没收定金： 答：依民 248，房東收了房客定金，推定契約成立。若有一方反悔，依民 224看「錯」(可歸 責)在誰，錯在房客，房東可以没收定金。錯在房東，房客可以請求加倍返還。本件雙方既已 約定簽約日期，朱小姐不能如期履行簽約，可否認為應依民法第 248條得没收定金之事由恐 有爭議，雙方在認知上既有不同，無法協調時，得申請調解，以解決爭議。 案例 3.返還房屋時，房東要求須將牆壁重新粉刷： 答：(1)租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部押金，卻待最後一期水電結清後才要 返還，是否合理？租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如考量水電 單據尚未到來而欲酌留部分押金,,是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水 電結清後才返還，則不合理。房客可主張以近兩期之水電費單據之平均金額，酌留之；如房 東不同意而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於○○年○○ 月水電結清後返還。○○○(房東)簽章」以為憑據。(2)房東可以扣留的押金，合理的金額是 多少？租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋(回復原狀)之義務。回復「原狀」係指訂約 當之狀態，或經過正常使用後應有狀況。例如：打孔(冷氣裝機)、牆釘除去後之修補等，應 屬回復原狀之範圍。為免爭議，建議訂約時拍照、存證，如能附於合約後，更為明確。牆壁 如無顯然污損，要求重漆應非合法。 案例 4、5.房東未經允許擅入房客住處： 答：承租整層房屋或分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同意， 不得擅自開啟。除房東有正當理由，如依民法§429Ⅱ表示其「為保存租賃物所之必要行為(例： 檢視屋內電線、電路、電器、瓦期等用品之安全時)」外，房客有權拒絕；房客如欲「換鎖」 保障隱私亦可，但租期屆滿時，應注意負責「回復原狀」。房東如未取得同意任意進入租屋， 恐涉刑法第 306條無故侵入住宅罪及刑法第 304條強制罪。房客如就隱私甚為重視，應於簽 訂契約時明白告知房東「換鎖」(退租時負責將舊鎖回復原狀)之事，並告知房東如欲進屋察 看，請事先告知，較易避免糾紛。 案例 6.同住的房客素行不良，疑似有吸毒的行為： 答：(1)噪音問題：雖可依公寓大廈管理條例§16規定請求管委會依法制止；或依社會秩序維 護法§72，報請派出所處理。但碰到不理性之噪音製造源，死怕不易生遏止效果。一般而言， 噪音問題死難歸咎房東，房客如欲提前終止租約，依市售版租約須給付房東相當一個月租金 之補償。(2)同住房客疑似有吸毒的行為：依民法第 243、424條，是否可認出租人就此已違 反「保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，或該行為得否認為係「危及承租人或其同 居人之安全或健康時」，死有爭議。但如同住房客確實有吸毒之行為，房客似得據此主張終止 租約、或行使同時履行抗辯權而拒絕租金。 Kun Shan University .tw 崑山科技大學-生輔組 案例 7.每月水電費用高到無法負荷 ： 答：按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意 思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物 之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」民法第 88條，定有明 文。一般人就租屋之水電費，通常之認知每月大約僅數百元甚或近千元，本案例承租人應負 擔之水電費高達數千元，一般人如知其事實死即無承租之意願，應可認房客得主張得將其租 屋之意思表示撤銷之。況且，魚池之水亦不應由房客負擔。房客得以依存證信函撤銷其租約， 如雙方尚有爭議，得申請調解。 案例 8.房東積欠管理費，總幹