2014晋江市滨海新城营销策划方案.pptVIP

滨海新城 营销策划方案; 决定本案未来销售的要素不是单纯概念的炒作，而是深入目标客户的有效执行力，XX多年操盘探索，具备本案的实操优势。;PART 1 分析 取势篇;PART 3 创意 优术篇;PART 1 分析－取势篇;社会形态：大跨度 小深度 城市变革：大机遇 小角色 运营平台：大品牌 小城镇 开发现状：大项目 小市场 ;第一节 项目现状;●社会形态：大跨度 小深度 ;随着城市化进程的不断推进，农村劳动力转移步伐不断加快。 农业从业人员占乡村劳动力资源数的比重由27.8%下降到26.1%； 第二产业从业人员占乡村劳动力资源数的比重也由上年的40.4%上升到42.7%，其中工业从业人员数118.28万人，比上年同期增长16.5%。 ;●城市变革：大机遇 小角色;●运营平台：大品牌 小城镇; 本案为50万平米的综合型大盘项目，一、二期实景展现，在当地已经建立城市化居住的样板，越来越受到群众的喜爱。;区域房地产市场分析——城市规划起步，市场处于初级阶段。 ;分析项目内、外部环境的核心矛盾，如何通过机会点来化解矛盾？;PART 2 分析－明道篇;第一节 机会分析;●城市机会——城市化发展愿景;全年全市社会消费品零售总额完成181.16亿元，增长21.0%，较上年提升3.2个百分点，创下十年来年度同比增幅新高。 ;●整体实力较强，具有较强的购买力，市场需求没有爆发出来。 ●聚集了大量的潜在需求量，对城市化生活有强烈的向往，部分客户因为镇区没有好的产品而流失去市区购房。;●市场机会——消费者的家乡情愫;●市场机会——生活环境;借助城市发展大机遇 ， 发挥七匹狼大品牌 ，挖掘消费群体潜力。;第二节 战略思路;●项目形象升位 ●项目品牌升位 ●区域价值提升 ●利润最大化;对于七匹狼的战略意义:;对于晋江发展的战略意义:;在海西时代到来之时，在人文精神与生态环境相互融合、可持续发展思想深入人心的宏观发展背景下，晋南新城市地产发展模式将在七匹狼引领下迈入一个新的历程。;●战略总思路;PART 3 分析－优术篇;第一节 开发战略 ;战略制定因素; 消费市场的机会点 项目开发的利润最大化 项目整体形象提升的需要;消费市场的机会点;项目开发的利润最???化;项目整体形象提升的需要;集成地产开发策略;集成地产开发实质策略;集成地产开发实质策略;提前导入运动相关的场如文体中心、游泳池等。;通过多层次、多方位的社区活动、邻里氛围，展现本案“以人为本”的生活氛围和设计理念，增加比赛、文艺、敬老等等的活动；;本案在满足居住的同时还需要提升人文环境，建议在项目周边建设滨海主题的休闲公园，满足居住的需要。;项目具体开发策略;一、继续目前三期在建的1、6、7、8号楼及将建的9、10号楼工程进度，停止11、12、13、15、16号楼等5栋楼的建设，待以后合适时侯伺机再开发；;二、马上启动A地块别墅产品的开发，以别墅产品在大范围的高调宣传推广来带动整个项目形象的快速提升，因此，至少要建设本地块三分之二的别墅产品（作为第一组团）供应市场，以满足项目整体推广需要，从而达到高调宣传高端产品，快速销售普通套房的目标。;三、根据开发节奏，别墅产品的销售阶段将与目前建设中的1、6、7号楼错开，但将与待建的8、9、10号楼同步。待别墅一组团产品及8、9、10号楼都销售超过70%时，可以启动别墅区其它组团及三期11、12、13、15、16号楼的开发。;第二节 推售策略 ;三期销售分期;进度预期;第三节 营销计划;营销思路;营销策略;形象策略;渠道策略（挖、挤策略）;1、起势（09.11-10.1月） 目的：拨形象，奠定热销基础； 主题：“滨海规划 畅想未来” 媒体：DM、户外看板、路旗、报纸、电视、广播等;活动策略（诱策略）;活动策略（诱策略）;行动三：新年滨海新城礼遇四镇（大型巡览新年赠礼活动） ;行动四：滨海新城展示周活动 ;推广主题;推广策略;推广策略;推广策略;我们通过对城市、区域、项目的研究总结四大矛盾点，利用城市发展机会、市场机会化解矛盾。以多年的操盘经验制定项目开发战略及推售策略，城市年轮有决心实现项目成功操作。;pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwY