常德澧县金源世家营-销推广策略提案137p.ppt

一个王者的诞生;报告思维结构; 澧县位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，澧水下游，因澧水贯穿全境而得名。澧县地处湘鄂边界、华中腹地，北有湖北荆州市，南有常德市，东有岳阳市，西有张家界市，处于四大中等城市的中心和新兴的武汉及长株潭两个城市群交汇地带，公路距离均在300公里以内，具有良好的区位优势。随着“环洞庭湖经济圈”的经济融合和“津澧（津市、澧县）融城”战略的实施，澧县将成为澧水流域中心城市和湖南省参与长江经济开发的一大战略要地。; 纵贯县境的枝柳铁路（湖北枝城至广西柳州）跨越长江，过境15公里，设澧县客货运站。国道207线、省道302线、省道304线贯穿县境大部地区，与纵横密布的县乡公路构成完整交通体系。公路辐射区域扩展至“长三角”、“珠三角”和广大华北中原地区。 二（连浩特）广（州）高速中连接常德和荆州的东常高速公路，预计2012年建成通车，届时澧县与各城市沟通将更加快捷。;【城市向北】; 2005年以来，澧县房地产开发投资每年以16%以上的速度递增，2007年达到3.69亿元，建成面积达到123万平米，拟建项目212万平米，入库税收5.2亿元。四是坚持城市建设与村镇建设互动。在加强县城建设的同时，加大对小城镇建设的投入，近三年，每年用于小城镇建设的财政投入都在200万元以上，形成了布局合理、梯次分明的城镇体系。今年，又结合工业园区扩展，启动了“一区四园”建设，在建好县城开发区的基础上，基础建设投资重点向四个乡镇专业园区倾斜，现在已初具规模。; 县房管局2009年共计实现经济收入1228万元，被常德市房管局评为“2009年度目标管理红旗单位”，2009年全县房地产开发项目达21个，完成总投资10亿元，新开工面积达60万平方米，完成施工面积68万平方米，实际竣工面积54万平方米，其中新批准预售面积51万平方米，同比增长116%，完成销售面积36.8万平方米。 全县房地产开发企业达到23家，全县物业服务企业达到18家，服务项目26个，覆盖面积达128.6万平方米，从业人员273人。 ;金源世家项目北端，就是澧县建设中的新政务中心，随着澧县新政务中心的启用，县委、县政府及23家局级单位将全部新迁至此，它将带??高密度的政务、商务活动和各种商业业态， 规划中的珍珠路将直接拉通澧州大道和政务中心，使区域的交通配套更加完善，澧县将形成新的城市格局，澧县高尚商住区从此崛起！ ;办公资源;楼盘名; 银谷国际在建筑形态上，形成了澧县首个全电梯小高层小区，该项目以中国人居环境金牌建设试点项目为平台，依靠数年开发建设的经验和品牌为支撑，开发过程中以装修豪华、时尚的售楼部、训练有素的销售团队同时在工程建设上园林景观建设先行，将项目形象拔高。园林先行使客户眼见为实，先从园林感受入住后的生活景象和项目品质；文化街的打造是开发商对于项目整体形象和细节的注重，同时将项目劣势转化为优势，对项目形象的打造和事件活动营销使项目获得了不错的口碑及影响力。; 然而作为一个高档社区，银谷国际也有硬伤，比如停车位的严重不足，虽然其对外号称住宅车库比例为1：0.5，但实际车库数量太少，只好利用地面公共空间进行改造而增加停车位，由此可明显感觉项目配套与项目整体形象有很大差异。另外，银谷国际所谓的人车分流，从入口和地面车位的设计就可以看出，并非真正意义上的人车分流。; 产品方面，银谷国际一期以三房和四方为主，比例约为6；4，三房面积125-135、四房面积146-172，各面积户型所占比例接近1：1，面向较高层次客户的需求。一期无两房，但在二期有部分两房，面积80多至90多均有，预计8、9月开盘。; 豪盛国际现代城，以常德市最大规模，雄踞于本项目北侧。从规模上看，该项目具有不可抗争的优势，从已竣工的实景来看该项目也投入了大量的财力来打造项目形象。 但从产品分析中可以看出，虽然有多层和小高层电梯房两种产品供客户选择，便项目产品中有数个户型设计很不合理，建筑外立面色彩沉闷，园林投资较大，但风格混乱，中西结合，细节处理粗枝大叶，给客户没有内涵的感觉。;2房98平米; 澧州明珠作为邻近本项目的楼盘之一，在规模、建筑风格、园林风格、营销推广等方面均无法与周边其它几个项目相比，但该项目以本县首度集中出现的紧凑型户型设计，不断吸纳来自对豪盛国际98平米两房设计不满意的客户。先入为主的机会和有直接对比的对象，使该项目在总价承受能力较低的客户层面占有率上形成较大的优势。;据了解在未来一年内，澧县将有180万平米的开发体量，新政务中心区域将有近60余万平米的住宅开发入市，我们列举的分析对象，各具特色，银谷的高品质形象、豪盛的大体量和澧州明珠的小家碧玉型，代表性的体现了澧县目前市场开发状况； 风格和形象上，银谷国际最为明