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西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例 一．西方发达国家法律如何划分和界定土地权属？（重点是所有权和使用权）土地公权与私权之间存在怎样的关系？ （一）英国土地产权制度 英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整。绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。英国的社会政治稳定,其土地产权在长时期内没有经过大的冲击,其土地产权可追溯到1000年以前。1925年《财产法》构成了英国现代土地法的基础。按照财产法规定,英国的土地产权简化为两大类,即自由保有和租赁保有。除这两类产权外,其他衍生的土地权益有地役权、用益权和抵押权等。 土地所有权名义上是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权利称为土地保有权。因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权。法律中，这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，又称永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。 另一种是租用保有地产权也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权有125 年、40 年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。 1986年颁布的《农业土地所有法案》更倾向于保护土地租用者的权益，如向自由保有权人支付较低的租金，保证土地租用者继续租用、使用土地的权利。虽然1995年议会通过了一个法案，加大了保护自由保有权人权益的力度，但也只是纠正了一些过于保护土地租用权益的做法。 从自由保有权的确定，到租用保有权权利较为完整等内容，不难看出英国土地产权制度的基本属性是：以利用定归属，从归属转向利用，重视保护土地的动态利用，其保护土地权益的次序为租用保有权——自由保有权——土地所有权，既侧重保护使用土地者，亦即更加重视私权。因而提高了土地使用效率和经济效益，较好地实现了土地的持续利用。 （二）法国土地产权制度 同为大陆法系两大支柱与源流之一的法国民法典，其土地权利构成不像德国民法典中物权制度那样，通过权利类型化形成严谨、抽象财产权利体系，而是形成了相对结构松散、简洁易懂的财产制度。虽然在法国民法典表述中不存在“物权”概念，但是物权概念在法国学者的理论研究中被普遍使用。在法国民法理论和立法中，用益物权（用益权、使用及居住权、地上权、地役权等）属于所有权之外的主物权，其又被称作所有权的“派生”权利，而担保物权则因属于从物权而脱离物权理论体系自成一体。 1.土地所有权 在法国民法典中，“所有权是对物所享有的绝对无限制地用益和处分的权利”。对土地而言，所有权空间范围基于土地之上下。目前，绝大部分法国学者认为所有权绝对的表述已经不合时宜，所有权应受制于所有物的性质、权力滥用的禁止以及其他法律规定。 2.所有权派生出的权利 （1）用益权 法国立法中用益权可以设定于任何形态的财产，其中设定于不动产的用益权最为重要。用益权为物权，是对物的直接支配，享有同物的所有权人同样的使用权和收益权，但是没有处分权，要保留物的本体的存在。用益权人的义务主要是不改变物的用途和维护物的正常状态。用益权具有时限性，如果权利人为自然人，则权利的存续期限截止于权利人生命终止。 （2）地上权 地上权由在他人土地的地上或地下拥有财产的人享有。地上权可以通过协议约定或者时效取得的方式取得。目前，地上权在法国现代社会获得快速发展，广泛适用于城市建筑的建设中，从而满足在他人土地上建设建筑物的目的。 （3）地役权 地役权是指为一人所有的不动产使用及需要而对他人不动产所加的负担。地役权设定于土地之上，通常具有永久性的特征，当然也可以约定设有期限的地役权。地役权可以依据法律规定、当事人约定和基于自然情况而产生，分为法定地役权、约定地役权和自然地役权。 综上可以看出，法国在处理公权与私权的关系上，更加偏向对于私权的保护。 （三）德国土地产权制度 1. 土地所有权。 德国民法典的土地所有权制度，有别于法国民法典的基本特征就是相对明显的社会化倾向。“迄今为止，一直存在着一种不可动摇的趋势，这就是对所有权人随心所欲处分其财产的自由，加强法律上的限制”按照德国民法典 903 条的规定，所有权人有权任意处分其物，但要在不违反法律和侵犯第三人的合法利益的条件下进行。对于土地所有权，这种限制表现的更为突出。土地所有权人除了要受私法上规定的紧急状态（904 条