第六章土地经济.pptVIP

地价一般特征主要有下列四个方面： 1、地价既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 土地本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格，以下简称地价；另外还有一个使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金，以下简称地租。地价与地租的关系，犹如资本的本金与利息的关系。地价=地租÷资本化率。 二、土地价格的一般特征 2、地价实质上是土地权益的价格。 由于土地具有不可移动性，结果其可以移转的，并非土地的物质实体本身，而是有关该土地的所有权、使用权或者其他权益，所以地价实质上是这些无形权益的价格。 3、地价是在长期考虑下形成的。 一宗土地通常与周围其他宗土地构成某一特定地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所以地价是在考虑该土地过去如何使用，预计将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成土地的今日价格。 4、地价一般随着交易的必要而个别形成，交易主体的个别因素容易起作用。 第五节 世界各国土地制度比较 世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类，大体上可以分为三种模式。 一、完全市场模式 在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由买卖，其价格决定于市场的供求关系。发达国家多数采取这种模式，尤以美国和日本为典型。 这是以前苏联为代表的社会主义国家的土地制度，即土地归国家或集体所有，消灭私有；由国家对土地的使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地，否则即为非法。目前世界上还有越南、朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体制。 二、非市场模式 在这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国家的象征；私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。这是英国及英联邦成员国家或地区实行的土地管理体制。 三、国家控制下的市场模式 我国城市土地的所有权，已由国家的根本大法《中华人民共和国宪法》作了明确规定。 《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。 “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。” 《土地管理法》亦重申了城市土地的权属，即：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”。 四、我国城市土地所有制度 第六章 城市土地经济 本章将主要介绍土地的概念和特性、城市土地的区位选择、城市土地利用的制约、城市土地价格的特征和世界各国土地制度比较。 第一节 土地及其特性 一、土地的概念和范围 土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下列三种： 1、土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 2、土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。 3、土地是自然物、自然力或自然资源。 上述对土地涵义的不同认识，一方面表明了人们对土地利用与研究领域的不断扩大和深化，另一方面表明了由于生活、生产的需要以及研究的目的和学科不同，人们往往把土地看成不同的客体。 地学工作者可以把土地当作自然综合体，经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源，农民往往把土地作为耕作的田地，而一般城市居民则把土地看成是栖息、娱乐的场地。 土地作为平面，包括整个地球表面，但平面只是物理、几何概念，并无经济意义。作为生产要素或经济资源的土地，是三维空间。所以土地不只是平面，而是立体的，是指地球的表面及其上下空间。具体一宗土地的范围，可以从“横”、“竖”两个方面来认识。 在横的方面，一宗土地的横向范围即为该宗土地的边界所围绕的面积。 在竖的方面，土地可以分为下列3层： （1）地面； （2）地面以上的空间； （3）地面以下的空间。 如果从经济学的角度来看，应把土地看成是由地球的表层及其附属物构成的一个上下垂直的立体。 土地是地球表面上空一定的高度、以及地球表面地下一定的深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的并凝结了人类劳动成果的自然经济综合体。 二、土地的特性 1、土地的自然特性 土地是一种天然形成的自然物，它具有化学的和物理的各种特性，是一个十分复杂的和综合的物体。土地的自然特性是土地自然属性的反映。 （1）位置固定性。 土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动，但是作为立体空间的完整意义上的土地，是人类不可以移动的。 （2）面积有限性。 土地是自然的产物，不能被人工生产出来，所以其数量不能增加，由地球的大小决定。由于土地数量不能增加，使得土地具有有限性和独占性。 （3）功能的永久性。 土地作为空间位置是永存的，在数量上不会减少，同时只要注意正常的保护，其生产力或利用价值也不会消失。 （4）质量的差异性 。 各宗土地具有的