上海实业发展股份有限公司投资价值分析与投资操作建议.docVIP

上海实业发展股份有限公司投资价值分析与投资操作建议 引言 上海实业发展股份有限公司股票代码600748，所属房地产业，于1996年9月25日在上海证券交易所上市交易，总股本为108337万股。公司于2003年1月实施重大资产重组，其经营范围为房地产开发和经营、建筑材料、物业管理、建筑装潢、中介代理等房地产相关业务；实业投资、资本与资产经营；国内贸易(除专项规定)、旅游、商业；咨询服务。 基本面分析 宏观环境分析 2010 年中国经济开局良好，对外贸易加快恢复，国内工业生产 快速增长，消费增长较快，固定资产投资增幅回落，消费价格基本稳 定，货币信贷调控初见成效，经济回升向好势头更加巩固。受国内需求旺盛拉动，经济增速明显加快。一季度GDP 增长11.9%，增速比金融危机以来的最低点（2009 年一季度）提高5.7 个百分点，比上季提高1.2 个百分点，比2009 年全年加快3.2 个百分点。季节调整后，GDP 环比折年率为12.2%，增速比上季提高0.9 个百分点。 该公司所处为房地产行业，所以其宏观经济指标主要看固定资产投资的增长速度，由于2009年新开工项目和在建项目较多，投资增长惯性较强，2010年投资仍将保持快速增长。据统计一季度全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25、6%，其中城镇固定资产投资29793亿元，同比增长26、4%，在城镇固定资产投资中，第一产业投资同比增长9.7%，第二产业投资增长22.4%，第三产业投资增长30.0%。分地区看，中西部投资增长明显快于东部，东部地区投资增长24.2%，中部地区投资增长26.2%，西部地区投资增长30.0%。由此可见，虽然该公司所处地区的投资增长速度相对其它地区较慢，但其仍然会保持一种增长的态势。 2010年以来，国家出台了一些房地产市场调控的策略，其中央行几次上调存款准备金率，有专家指出央行这些调整是配合为楼市降温而考虑的。同时国务院多次出台对二套房和三套房的限制政策以及其它的一些限制政策，主要目的在于建设保障性住房，遏制房价过快增长。目前，房地产业已成为中国经济的“直接命脉”。12月中央经济工作会议再次定调，2010年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。上半年多数优惠政策仍将延续，下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。明年政府将大力推进城镇化建设，放宽中小城市、城镇户籍限制，这必然会带来巨大的住房需求。 因此国家一系列的房地产政策以及宽松的货币政策对房地产业的影响是不可确定的。 中观分析 公司所属地域环境分析 从上海房地产市场形势看，2010年，国家规范房地产市场稳定、健康发展的宏观政策的陆续出台对09年“过火”的房地产市场势必造成一定的抑制，投机因素将会很大程度上被抑制，房价有望回落到一个平稳而相对理性的阶段。从上海的自身因素来看，2010年世博会的举行，8000万平方米旧城改造项目大手笔落成，上海“两个中心建设”指导纲要的深入实施，都将对上海的房地产发展带来持续和良好的推动作用。 同时，从目前上海房屋的成交量和供应量来看，目前已经形成了供过于求的一个局势，而且开发商去年也拿了不少土地，并且出现了不少新的地王。预期两三年后上海土地会发生紧缺，所以综上所述，就目前市场而言，短期内上海房地产价格不会有太大的变动，长期可能会造成房价的上涨。 公司所属行业分析 房地产市场经过了08年的低迷和09年的火爆，再加上10年一系列政策的调整，使得2010年我国的房地产业将在国家房地产新政策的调整中平稳向前发展。房地产新政对市场的影响和效果要过一段时间才能显现,而房地产市场最终会保持一种相对平稳和健康发展的态势。主要原因是市场基本保障平稳,投资在增加,廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房在增加,这些都会促进房价的稳定。从长远看,城市建设规模的扩大,百姓需求的增加等,都会有效推动房地产市场的向前发展。 微观分析 基本素质分析 主营业务状况 上实发展公司于09年9月发布公告，为实现公司总体发展战略，积极调整并完善公司内部的资产业务，公司决定转让非主营业务，专注房地产业。此举有利于公司逐渐剥离给地产主营业务，优化公司产业结构，同时，一定程度上缓解了资金紧张压力，有利于公司的长远发展， 行业地位分析 产品开发 窗体顶端 09年，上实发展通过产品结构调整而聚焦于住宅地产开发，同时将抓住时机继续扩大后续资源储备，增强发展后劲。日前，上实发展的重点开发项目是青岛国际啤酒城项目的后续经营。为此，上实发展公司专门设立两个子公司以促进项目招商合作以及开发后业态的独立经营，并推动公司在青岛地区的业务发展。 财务分析 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 偿债能力指标 流动比率（%） 1.6326 1.28