上海龙吴路338弄商铺定位分析报告.docVIP

 上海第一部分 市场分析 3 一、区域商业用房市场分析 3 二、社区街面商铺发展趋势 4 第二部分 产品分析 5 一、项目概述与分析 5 二、项目SWOT分析 5 三、利润空间 8 第三部分 项目定位 9 一、产品定位 9 二、户型定位 9 三、价格定位 10 四、客户定位 10 第四部分 营销方案 12 龙吴路338弄1-4号商铺定位分析 项目综述 根据本公司对项目周边市场调研分析得出该项目是可行的，主要如下： 销售价格低于本区域同类产品 项目周边缺乏类似商铺，产品差异性觉定了项目的成功可能性 项目商铺为沿街商铺，招商便利 小区业主对该沿街商铺的依赖性 该地区商铺具有一定升值潜力 第一部分 市场分析 一、区域商业用房市场分析 按上海市政府规划，居住区商业服务设施按5.5％配备，到2005年，商铺的增量约在410-440万平方米，5年间增长超过30％。目前，全市已形成100多个大型居住区，新建居住区的社区商铺面积将迅速增长，待开发的社区商业营业面积估计达到250万平方米，销售额可达600亿元。尽管如此，据有关专家称，今后几年上海商铺市场的总体状况仍然需求大于供给，继续走俏。目前徐汇区的住宅交易量和非住宅交易量之比为91，也基本是这个水平，非住宅交易的市场空间很大，预计明年的增长幅度在10％左右。伴随非住宅交易量的增长，租赁市场也将同步发展，因为不少非住宅产品，尤其是一些国外和港台的房地产商开发的写字楼等项目只租不售和记黄埔在长乐路上新建的华尔登广场办公楼，今后对外全部采取出租方式。除办公楼外，商铺在非住宅房地产中的“热度”也在上升。据了解，目前徐汇区商铺均价已达每平方米2万元左右，市口较好的商铺成了抢手货。 第二部分 产品分析 一、项目概述与分析 1、项目位置 本项目处于龙华板块内，位于龙吴路338弄，属于“狮城花苑”沿街商业设施；距轻轨漕溪路站点5分钟的路程，此外距“徐汇御景苑”住宅小区仅“一门之隔”。 2、项目概况 本项目为沿街商业设施，总面积1823.29平方米，共一层；目前85818超市、给水站、美容美发厅等6家商铺借租在此。 3、项目周边交通 由于地处几个居民居住区内，周边往来交通众多：轻轨56、111、770、824、144分布周边。 二、项目SWOT分析 针对本项目具体特点，我们调研认为： ◆优势方面(Strengths) 项目地处徐家汇商业圈辐射地段，整个区域的商业用房价值带动了本地区的商铺市场。 从地段要素来看，该项目周边无类似产品，产品获取成功的可能性增大。 整体项目的权属关系比较明确，产权证将于2003年11月20日办出，项目启动迅速，因此可以在时间上赢得主动，以速度获取区域客户。 距轻轨龙漕路站点5分钟的步行时间，周边20多部公交车通往全市各地，交通很是方便。 产品本身的设计没有大的缺陷。空间比较容易分割成市场需要的户型，这也是当前市场定位最关键的一个要素，即户型定位。 ◆劣势方面(Weaknesses) 该项目自身也存在某些方面的劣势： 该商铺南面为龙吴路地下通道，过往人流较少 周边住户相对较少，制约了该商铺消费能力 项目车辆进出相对不便 ◆机会方面(Opportunities) 上海市房地产市场投资性产品的整体升温，特别是对商铺的需求比例远远高于其它房产投资性产品。 徐家汇十五期间整体规划及发展，势必会带动周边社区商业。 利用公司现有客户资源，满足其投资商铺心理，迅速去化该项目。 从本项目所处的市场环境来看，“徐汇御景苑”明年5月交房，带动此地消费量增。 项目体量较小，容易去化，资金回笼快速。 相对于徐汇区整体商铺市场，价格较低的优势吸引部分投资客户。 本项目周边公寓众多，所住居民具有一定的消费能力。 ◆威胁方面(Threats) 本项目在实施过程中，也面临以下一些市场威胁： 目前已有6套商铺带租约经营，今后重新包装如何处理这部分客户是一个关键因素。 市场和客户群体对商铺产品开始细分，结构、空间、户型等都需要合理的划分。 销售周期不确定性，销售周期可能会比预计中的要长。 商铺的售后管理较为困难。 三、利润空间 开发商目前对于该项目报价11000元/平方米，因项目总建筑面积为1823.29平方米，得出总销金额；本项目预计以均价15000元/平方米面向市场，总销金额将会达，毛利润将达到7293160元，扣除装修费100万元左右、广告费10万元左右，所有案场开销及人员佣金，预计公司净利润将达到500万元之上。 第三部分 项目定位 一、产品定位 本案规划努力成为就近居民休闲、聊天、娱乐、消费的场所；美容院、便利超市、休闲茶座、书屋、少女屋等休闲娱乐场所是该商业街今后招商的目标。 整体定位：休闲性住区商业街 二、户型定位 开间在3.3米-4.8米之间 主力面积