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朗豪坊与APM特色浅析(2005-12-01 17:10:21) javascript:;转载 分类：行业与视野 朗豪坊与APM皆为近期香港在旧区发展的大型商场组合，二者都能创造出潮流热点，并成为城中舆论的焦点。本文旨在比较分析两个商场在项目发展规划上的成功要素，为其它商业地产项目提供参考及借鉴。?朗豪坊与APM项目概况?在旺角的朗豪坊与官塘的APM，虽同为旧区重建计划，但在建筑设计、规模、客户群及主题方面均有所不同。这与两者所在地区的特性不同有关。?旺角区是香港运输干道的中枢，其经济活动以商业为主，旅游业为辅，是香港的主要购物和消闲中心，是年轻人及游客主要聚集地区。而朗豪坊所在砵兰街，则是香港品流复杂的旧区之一。?官塘区是香港最早发展的市区之一，人口密集，并为旧的工业区。由于近年香港工业转型，很多工业都把生产工序向国内迁移，因此空置的工业大厦单位都陆续改为写字楼或工贸混合用途。表一、朗豪坊及APM商场概况比较朗豪坊与APM发展规划要素分析?朗豪坊及APM同样为旧区注入新的生命力，两者的成功主要取决于选址、主题定位、业态组合及建筑规划等要素。1. 选址?地产界的知名黄金定律为“位置、位置、位置”，对于大型购物商场来说，更是项目规划中最需要谨慎的因素。?朗豪坊，位于旺角心脏地带，位置选择极佳。商场处于旺角中心点，现时无论地铁站、小巴及巴士站等，均近在咫尺；为了增加易达性，发展商鹰君集团更斥资1亿元在地下挖一条隧道通往地铁站。在集客能力方面，旺角位于九龙中部，是香港最热闹的地区之一，亦是一个游客必到的地方，区内有多家酒店，是九龙区人流最多的地区之一。 ?APM, 位于东九龙的交通枢纽－官塘，在东九龙区是人流集散最方便的地方。商场直通地铁站，并有三条天桥贯穿：包括把地铁A2出口的天桥拓阔20英尺，另建连接同仁街、政府合署、裕民坊的天桥，最后是连接港贸中心的天桥，符合地点便利原则。在集客能力方面，官塘附近有工厂区、写字楼及住宅区， 60万居住人口及30万工作人口构成强大的人流后盾。2. 主题定位?商场的主题定位，必须和其主要商圈相配合，定位的准确与否是商场成功的基本。朗豪坊与APM都针对其市场选择设计相应的主题定位。?朗豪坊因应区内消费者主要是年轻人，商场以为时下年轻人提供最时尚的文化为宗旨，他们的目标是15至34岁的年轻人，以中高档货品吸引他们。商场内无论是食肆、服饰、精品以及娱乐活动等，都是为年轻人度身订造，例如超长扶手电梯、数码天幕，都是为顾客提供新鲜感，吸引年轻人。?官塘的APM在定位上略比朗豪坊成熟，商场开业前，发展商在东九龙做过4次大型调查，了解人口分布、住屋、教育、收入等情况；又在商场附近做了超过10次小组调查，发现逛商场者70%大多数都是女性,而且多数喜欢下班或放学后逛街。根据调查，APM最终锁定20至39的消费群，并以夜、年轻、女性及大众化为主题，旗帜鲜明。商场从名称上就配合其主题定位，取意日与夜（AM 、PM），场内商铺的关闭时间也较其他商场晚，突出其“夜”的主题。内部设计及推广活动方面，也处处突出其年轻主题，例如场内有过百部LCD屏幕，不停播放时尚资讯，到处还有会玩魔术、杂耍、唱歌的年轻服务大使，并设计了一个性格开朗、求知欲强的新世代人类——“AMPER”为代表人物。3. 业态组合?商场的业态组合必须与主题配合。好的业态组合能够引起人们兴趣、带动人潮、延长顾客逗留时间、增加顾客购买机会、提高客单价，进而创造购物中心利润。?针对本身定位，朗豪坊在商铺组合上以中、高档为主，有以下购物焦点: 国际零售品牌、化妆品及美容饰物、年轻、时尚新款时装、生活潮流及意念商铺。其中75%的商户是首次踏足旺角。商场还设有两个特区“Spiral”及“Ozone”。?8楼至11楼的Spiral螺旋形式购物廊，约提供100个商铺，主要吸纳以年轻一族为消费对象的独立商户。位于13楼的Ozone，有各式各种不同的茶座及酒吧，且配有香港首个“数码天幕”，可提供现场娱乐节目。表二、朗豪坊各层主题及商铺分布图一、朗豪坊业态组合（注：不包括Spiral及Pzone）图二、APM业态组合?APM突出潮流，聚集了年轻人杂志里的各种品牌，并结合香港年轻人崇尚日本潮流的特点，在业态组合上也突出日本时尚。发展商在2000个申请中精选了170个租客，其中30%是首度来港开店，一半来自日本。商场调查所得，主要客群70%是女性，针对这个特点，在业态组合上，时装店、珠宝首饰及个人护理占了过半。4. 建筑规划?购物中心不单讲究环境舒适，外形及内部设计也需要具有特色，除突出主题外还需要令消费者感觉赏心悦目，从各方面满足其心理享受要求。?朗豪坊的建筑规划突出潮流独特。外形上，朗豪坊摒弃一般商场在建筑规划上摒弃一般商场工整的设计，破格地利用大型巨石装嵌，令整个商场仿如一巨石坐落