中洲控股上市公司深度坐拥黄金禀赋开启崭新里程.doc

[table_main] 公司深度模板 坐拥黄金禀赋 开启崭新里程 中洲控股：从国企到民企的华丽转身:公司前身为创建于1984年长城控股，为全民所有制企业。自03年启动混改试点，股权逐步从国有控股向产权多元化转变，13年6月通过股权转让大股东从深圳国资委变为中洲地产，完成从国企向民企的转变。股权结构变化后，公司面临新的发展机遇，力争打造具备行业竞争力的上市公司。 后起之秀——质量与速度的结合：随着大股东中洲地产入驻，公司地产业务进入提速提质新轨道，14年初制定未来三年规划，多方面取得突破：1、大股东资源注入，土储集中主流城市（一线城市占五成）；2、15年前10月销售67亿，提前完成全年销售目标，全年销售有望超过75亿，同比增长55%，完成三年50%复合增速是大概率事件；3、公司加速流程优化，降费提效升级，上海中洲里程项目拿地到开盘仅9个月，彰显中洲新速度；4、多元融资助力财务改善，14年11月20亿定增启动，大股东全额认购，目前已经获得证监会核准批复，公司债也已经顺利完成发行。 深度受益深港市场 存量资产蓄势待发：在深圳增量土地供应持续下降、楼市量价齐升背景下，在深圳具备强大资源禀赋的公司将深度受益此轮市场恢复带来的价格弹性。公司核心资源黄金台项目已经获得突破，补偿面积超市场预期，有望于未来两年入市，目前公司深港项目共有5个，可售部分对应估算货值422亿，公司当前市值仅为深港货值的四分之一，凸显公司当前潜在价值尚未完全被市场所认知。 中洲集团后续注入可期 激励护航：中洲集团旗下资源丰富，在房地产、产业园区及孵化、股权投资方面均有积累，为公司未来成长和可能的转型打下基础。此外，公司在7月启动股权激励计划，未来将持续设立，有效护航公司未来成长。 强禀赋支撑强估值，给予“买入”评级：公司目前股价较NAV折价四成以上，不考虑摊薄，预计2015年-2016年EPS分别为0.92元、1.19元，给予“买入”评级。 [table_predict] 预测和比率 2014A 2015F 2016F 2017F 营业收入（百万） 3,033 4,118 5,465 6,920 净利润（百万） 306 451 580 751 净利润增长率 -24.6% 47.4% 28.8% 29.4% EPS（元） 0.63 0.92 1.19 1.54 PE 29.3 20.1 15.5 12.0 目录 中洲控股：从国企到民企的华丽转身 1 三十载成长，始于深圳 1 国退民进，华丽转身 1 后起之秀——质量与速度的结合 3 大股东倾力扶持，储备结构集中主流城市 3 战略明确、成长高效 4 降费提效，高周转起步 5 再融资火力全开 6 深度受益深港市场 存量资产蓄势待发 7 深圳供需剪刀差凸显禀赋价值 7 中洲存量资产获得突破，发力在即 8 中洲集团后续注入可期 激励护航 13 中洲集团存量资源丰富 13 持续股权激励护航未来 16 强禀赋下估值优势凸显，给予“买入”评级 17 重估价值212亿，折价四成以上 17 给予公司“买入”评级 17 图表 图1: 公司发展历程 1 图2：公司当前股权架构 2 图3：公司未来三年发展规划战略 3 图4：公司14年以来项目获取情况 4 图5：公司目前可售项目储备区域结构 4 图6：公司目前可售项目储备城市结构 4 图7：公司历年销售金额 5 图8：公司历年销售增速和计划完成率 5 图9：公司2016年可售面积区域结构 5 图10：公司三年发展规划完成难度不大 5 图11：公司历年销售管理费用率快速下降 6 图12：公司中洲里程项目拿地到开盘 6 图13：公司短债压力和净负债率 6 图14：经营活动现金流净额 6 图15：公司再融资方案 6 图16：一线城市一手房价格指数 7 图17：深圳供需情况 7 图18：至2015年上半年深圳各区域价格新平台 7 图19：深圳历年土地供应规模 8 图20：深圳历年土地供应结构 8 图21：公司深港项目情况 8 图22：黄金台项目股权结构 9 图23：黄金台项目区位 10 图24：黄金项目现状 10 图25：龙华新区2015年二手房评估均价 10 图26：龙华新区各街道二手房单价 10 图27：香港近年楼盘成交逐步回升 11 图28：香港近年售价及租金持续增长 11 图29：中洲集团旗下业务板块 13 图30：大股东房地产开发项目梳理 14 图31：熊猫小镇楼盘 14 图32：熊猫小镇区位图 14 图33：大股东产业地产项目梳理 15 图34：大股东产业地产项目梳理 16 图35：公司股权激励方案第一期 16 表36：公司地产业务nav测算 17 中洲控股：从国企到民企的华丽转身 三十载成长，始于深圳 中洲控股前身是创