乐山市高尚中央商务住宅社区概念策划文案（酒店式公寓）_精品.docVIP

概念策划方案 一.项目背景 1.企业品牌 四川汇丰房地产开发有限公司已成功开发时代广场项目，打响了企业品牌，并相继投得时代soho领地项目地块及银湾项目地块，企业品牌已名声在外。 2.项目概况 项目位置：凤凰路与春华路夹角处，背靠嘉电花园。 开发内容：商业铺面，中型住宅小区。 3.开发进度 该项目地块土地已平整，并已投入开发，现阶段属于项目规划期。 二.项目概念设计 1.设计原则 因地制宜原则 项目占地面积小 较难将项目整体打造成乐山标志性物业，因此，建议将本项目定位为乐山市高尚中央商务住宅社区。 项目呈三角形地块 其三面环路，使项目与周边住宅群疏离，因此将项目打造成独立的住宅小区，并配以中央园林绿化系统，营造小区居住气氛。 项目地处凤凰路与春华路夹角处转角位置 临街展面宽，纵深浅，极其适合投入商业运作。 创新求变原则 在项目硬件上——首次建造18层酒店式公寓 在小区景观上——引入特色园林景观设计 在共享空间上——首次引入连廊式商铺、独特的入口大堂、多功能小区会所 突出亮点原则 纯酒店式公寓——乐山第一栋 酒店式公寓十八层的高度——使住户感觉到身份高人一等 酒店式服务——首次引入国际认可的金锁匙服务管理系统 入口大堂——大气、豪华、尊贵 多功能会所——集商务、悠闲、娱乐、文化、交流、体育于一体 青竹泳池——清新脱俗、环境怡人，将城市生活与大自然景观有机地融为一体 自身条件 地面积13000平方米； 总建筑面积47500平方米； 公寓总建筑面积37500平方米； 商铺总建筑面积10000平方米，首层5000平方米，二层5000平方米； 容积率3.65； 绿化率35％； 建筑密度0.38。 三.功能定位 1.规划思路 以点带面——以酒店式公寓带起整个小区的档次， 点面结合——将酒店式公寓的城市感与小区独有的园林绿化有机结合 以住带商——借项目自身住宅群带起项目商铺价值 商住结合——适当引入目标商户，服务项目自身居住群，以提升整个项目的档次 2.设计方案 基于以上原因，项目设计方案如下： 酒店式公寓——位于项目地块西北角位置，东临凤凰路，总高18层； 16层小高层住宅——位于项目东北方，东临凤凰路，共3栋； 11＋1小高层住宅——位于项目东南方，南临春华路，共4栋； 6层多层住宅——位于项目正西方，背向嘉电花园，共5栋； 商铺——项目住宅群首层均为商铺 绿化——小区中央设特色园林绿化，约4550平方米 3.设计基本指标: 商业 8621平方米 公寓 8544平方米 住宅 216户 住宅 22680平方米 总建筑面积 39845平方米 容积率 3.0 四.引入酒店式公寓的原因 酒店式公寓的概念 酒店式服务公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。。分布在城市的主要商务圈内，交通、餐饮、购物、娱乐都非常方便。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。 ?? 经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。据统计，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。 ?? 2003年以来，上海房地产市场中目前建成并基本投入使用的酒店式公寓约有80个项目，总建筑面积达到220万平方米。据分析，按照近两年酒店式公寓迅速发展势头，该类产品的需求在上海房地产市场占的平均需求比例已达到4％－5％左右的水平。结合总的交易情况和规模分析，2004年市场需求大致在75万平方米左右，约合8500－9500套。面积在60－70平米，房屋总价在60万－80万元区域仍是市场的主流需求。整体来讲，酒店式公寓因其特点和优势，市场的希缺和客户的认可，销售情况普遍良好。?? 广州目前高级公寓的出租率极高，特别是涉外租务市场更是供不应求。如二沙岛与天河一带的高级公寓一直都旺租；新世界“金湖花园”年出租率平均都在95％以上；而最近南湖高级公寓的部分“新锐”，也凭着良好的生态环境和成熟配套而成为外籍人士租赁的首选。