二手房经纪人业务操作流程_精品.docVIP

经纪人业务操作流程 客户接待 来电客户 橱窗客户 入店客户 资料登记 房屋出售 房屋求购 房屋出租 房屋求租 房源、客源跟进 房源如何跟进 客源如何跟进 房源配对 合理配对的必要性 了解客户需求 如何配对 配对后如何操作 带看房 带看前准备工作 带看过程中的关键点 带看后 带看不满意重新配对 议价、逼定 价格接近 价格偏低 一口价 价格谈拢，逼定 议价失败，重新配对 签约、交易、过户流程 双方达成一致签署居间协议 正式签约准备工作 签约交易流程 过户流程 税费计算 签约上报 签约跟进 收款 对外分佣 迟收佣金 违约 减佣、取消交易、坏账 《房产交易流程图》 客户接待 来电客户 两声之内接电话 礼貌及清晰的道出：“您好！XX同事外出办事，转告他吗？…….等表单上的相关内容填写细致，待内容确认无误后双方进行签署，再交由经理审批后盖公司章，复印一份作为副本。 当双方签署《房屋出售委托协议》后，经纪人应告知业主需进行验房，并带好相机及时对该物业进行验房，验房的目的在于对该物业信息的真实性进行核实及房屋内物件的清点，同时为该房屋销售做前期的踩点准备工作。待验房无误后，再将《房屋出售委托协议》复印作为副本交由客户，并提醒业主妥善保管副本，因退回锁匙时须退还协议副本。（有独家委托及客户寄存钥匙的必须进行拍照验房） 如何获得独家委托协议？ 独家委托和普通委托的区别在于不会出现“跳单”，由于有钥匙寄放，所以可随时带看房，避免从其他中介拿钥匙带看房造成服务报酬与其它中介分成的问题，经纪人在提高自己佣金的同时，也确保了公司的利益。所以经纪人应尽量将优质房源“占为己有”让客户选择我们进行独家委托销售。获取独家委托的技巧可通过下列7大优势跟客户进行说明： “1、买受方中介费优惠折扣，提高房屋成交几率” “2、桐乡最大的企业中介机构，服务信誉有保证” “3、减少骚扰，保护业主隐私” “4、业主物业安全有保障” “5、快速筛选准客户，节省业主时间和精力” “6、全城近300家大小中介统一分发挂牌” “7、为业主提供专业的总店、加盟店及看房网线上线下同步推广” 完成登记手续后礼貌地提出是否有其它需要，如无其它需求，必须起身热情的将客户送至门口，并道“请慢走”、“再见”之类的礼貌用语。 待客户离开后，或验房结束回公司后，马上将房源录入【梵讯房屋管理系统】，做好《每日来访记录单》，将房源编号贴在锁匙上交由经理保管，同时向经理汇报交谈结果等内容。 根据经理要求进行该房源的橱窗挂牌或网络发布房源信息。 房屋求购 按客户要求，介绍一些适合客户的公司主推房源，适时的了解客户的购房目的、是不是决策者、付款能力、目前居住状况等基本信息。在交谈过程中，做好《房屋求购委托协议》的填写工作，待信息收集完毕之后，再根据客户的需求进行准确的房源配对，然后介绍匹配房源的详细信息。 如果客户对配对的房源有兴趣，则可以在签署《客户看房确认书》后直接安排看房，这样能让客户感到满意和信任。如果看房失败或暂时没有客户所需要的房源时，经纪人应该用回旋的方式处理，例如： “这样的房源可以在1或2天内帮他找到” “刚巧那业主现在没空，我们尝试另外再约时间，好吗？” “那单位好像已经改变了价钱，让我先了解了解情况……” “您所要求的周边好像有一套房子，但房东现在联系不上…” 为了和客户保持联系以及进一步为其提供满意的服务，此刻再向客户提出填写并签署《房屋求购委托协议》并留下联系方式。 最后将客源资料输入【梵讯房屋管理系统】，并做好《每日来访记录单》的登记工作，作定期的跟进和房源配对。并将交谈结果向经理进行汇报。 房屋出租 询问客户是不是业主？是否携带房产证、身份证等相关证明文件，原则上须核实业主身份后才给予办理，如来人非业主但有其房源的需提供授权委托书。 进行《房屋出租委托协议》相关信息的登记，把物业详细地址、业主联络电话、面积、租金、室内物件…….等表单上的相关内容填写细致，待内容确认无误后双方进行签署，再交由经理审批盖公司章，复印一份作为副本。 当双方签署《房屋出租委托协议》后，经纪人应带好相机及时进行验房，验房的目的在于对该物业信息的真实性进行核实及房屋内物件的清点，同时对该物业租赁工作做前期的踩点准备。待验房无误后，再将《房屋出租委托协议》复印件作为副本交由业主，并提醒业主妥善保管到时需用此副本取回锁匙。（有独家委托及客户寄存钥匙的必须进行拍照验房） 如何获得独家委托协议？ 独家委托和普通委托的区别在于不会出现“跳单”，由于有钥匙寄放，所以可随时带看房，避免从其他中介拿钥匙带看房造成服务报酬与其它中介分成的问题，提高了经纪人自身的佣金，更保证了公司的利益，所以经纪人应尽量将优质房源“占为己有”让客户选择我们进行独家委托销售。对于独家委托的技巧可通过下列7大优势跟客户进行说明： “1、桐乡最大的