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养老地产金融模式研究中银国际秋季策略会地产分会场 2014.09 养老地产开发运营模式研究 1 现代养老行业分析及目标市场 2 养老社区地产土地性质决定运营模式 3 持有型养老地产开发运营模式研究 成功颐养——养老行业目标市场 生活质量 年龄 60 100 基本生活保障+基本医疗 成功颐养 normal 成功颐养的新消费点 希望住得好： 高质量住宅 希望活得健康长寿： 健康管理、疾病预防 希望不寂寞： 交流式消费（Gossip Economy） 目标市场 养老机构的三种定位层面 养老地产开发运营模式研究 1 现代养老行业分析及目标市场 2 养老社区地产土地性质决定运营模式 3 持有型养老地产开发运营模式研究 售卖型养老地产 有产权 住宅用地： 例如：北京太阳城， 绿城乌镇雅园 工业及其他： 例如：上海天地健康城 将产权类用地作为研究对象 产权（或使用权）直接售卖给最终用户 无产权 使用权： 例如：杭州万科随园嘉树 售卖型养老地产的产权性质 持有型养老地产 大面积产权分割 将土地作为研究对象 土地属性 养老用地、商业用地、文慈用地、旅游用地、卫生用地、教育用地、综合用地等 新批或现有转性 持有型养老地产的土地性质 根据（1）用地性质（2）金融模式 高端养老地产的三种模式 住宅销售型 优势：较快回笼资金，提高资金周转，实现滚动开发。 劣势：（1）取得合适销售的土地使用权成本高，享受政府土地使用优惠政策的可能性较小;（2）不能通过运营获得长期稳定收益;（3）不能获得养老地产价值的升值;（4）地产和服务运营容易脱节; （5）新批便宜的住宅土地不可持续。 使用权销售型 优势：（1）较快回笼资金 （2）取得相应土地成本相对便宜 劣势：（1）不能通过运营获得长期稳定收益 （2）不能获得养老地产价值的升值 （3）地产和服务运营容易脱节 （4）容易产生产权纠纷，尤其在土地使用年限到期 持有型 优势: （1）能够在多种土地使用权的情况下实现运营，降低土地成本；（2）合理协调健康管理、物业、娱乐等多种社区服务实现稳定的收入；（3）享受优质服务对养老地产带来的升值 （4）稳定运营以后可以整体出售给长期持有的金融机构 劣势：前期资金占用量大，要求有充裕的现金，最好资金成本便宜。 养老地产开发运营模式研究 1 现代养老行业分析及目标市场 2 养老社区地产土地性质决定运营模式 3 持有型养老地产开发运营模式研究 3. 持有型养老地产的价值 持有型养老地产的复合性：收入模式+商业模式+金融模式 怎么收钱+怎么花钱+怎么转手 长期持有稳定收益资产方 业主/ 开发商 高端养老地产物业 住户1 住户2 住户3 住户N 退出 金融模式 一次性押金收入的利息 持续性收入 商业模式 收入模式 轻资产化 持有型养老地产资本经营模式 持有型 养老地产 商业 （国有企业和大型民企为主） 轻资产+金融平台（保险基金、主权基金、社保基金等） 重资产渐进 将资金提供者作为研究对象 保险资金 重资产渐进 案例分析一：美国加州相思泉颐养山庄 ACACIA CREEK: 经典的养老居住社区模式 Acacia Creek 是由全球最大的兄弟会“共济会加州分会”（Masons of California）建立，其主要客户群体为共济会成员及其家人。 Acacia Creek 紧邻加州共济会之家（共济会加州分会的一个社区），依托加州共济会之家强大的慈善和社会服务网络，Acacia Creek可以为社区居民提供各种各样内容丰富的社区服务活动。 案例分析一：美国加州相思泉颐养山庄 2012年 Acacia Creek 商业模式—购买 90%返还入会费 面积（英尺） 起始价（美元） 居住月租费（美元）* 单卧 859’ $270,000 $2,775 单卧有书房 859’ $270,000 $2,775 双卧 1200’ $425,000 $3,195 双卧有书房 1500’ $540,000 $3,512 别墅 1600’ $785,400 $3,738 50%返还入会费 面积（英尺） 起始价（美元） 居住月租费（美元）* 单卧 859’ $202,500 $2,775 单卧有书房 859’ $202,500 $2,775 双卧 1200’ $318,725 $3,195 双卧有书房 1500’ $405,000 $3,512 别墅 1600’ $589,050 $3,738 0%返还入会费 面积（英尺） 起始价（美元） 居住月租费（美元）* 单卧 859’ $186,300 $2,775 单卧有书房 859’ $186,300 $2,775 双卧 1200’ $293,250 $3,1