2011-6房地产基础知识分享.ppt

个人住房按揭贷款 个人住房按揭贷款即买方在向卖方（或房地产开发商）购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，以后再按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。个人住房贷款按资金来源分类，可分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款 。 一、基础概念 三、房屋分类 1、按性质分 一手房（增量房） 二手房（存量房） 2、按用途分 住宅 非住宅 普通 非普通 3、按结构分 砖混：以砖墙作为竖向承重 框架: 以钢筋混凝土柱梁来承重 钢结构：工业化，国内较少、需高质量（如地铁大厦） 剪力墙结构：主要用于高层，防风（如紫峰大厦） 4、按外型分 平房：总高3层以下 多层：总高在4-7层 小高层：总高在8-16层 高层：总高在16层以上 1、房屋所在小区的建筑容积率1.0以下 2、单套建筑面积在144M2以上 5、按产权分 使用权:只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押 共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人必须全部同意才可买卖、租赁等 所有权：拥有房屋完全产权，（占有、处分、使用、收益） 6、按单元组合分 点式：多层1个单元 条式：多层多个单元 塔式：高层1个单元（如隆盛大厦） 板式：高层多个单元 四、影响房价的因素 地点——现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区 交通——是否便利，公交，路，桥，以及地铁 购物——周边的商业区，大型超市，为生活提供方便 学区——此房是否可以上比较好的学校 楼层——一般客户只想寻2～5层的房子，这是因为： 顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贱不用顶层” 二层：有些二层房子下水管易堵 一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等） 房地产基础知识培训 房地产的相关概念 房屋基础概念 房屋分类 影响房价的因素 认识房屋两证 房地产中介定义 中介：以第三者身份促成交易而收取合理及合法报酬的行业. 房地产： 房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地；单纯的房屋；土地房屋的综合体。 房地产经纪人： 是指在经济活动中以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事居间、行纪（行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，并取得报酬的法律行为。）或代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织 房地产行业分析 一级市场:又称国家级土地市场,其主体是代表国家的房地产管理部门 按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业 特点：国家垄断经营 房地产行业分析 二级市场: 即房地产开发市场（又称增量市场） 其经营主体为各房地产开发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给单位或个人 房地产行业分析 三级市场: 具有消费性质（又指存量房市场） 　一般指二手房房租赁和买卖，房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴 土地交易 出让年限： 居住用地70年; 工业用地50年，教育、科技、文化、文化卫生、体育用地50 年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 交易方式 转让 买卖 交换 赠予 析产（离婚时分割财产部分） 继承 房屋交易 抵押--指产权所有人以房契作为抵押，向银行取得借款，并按期付息 租赁--指产权所有人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 二、房屋基础概念 容积率 小区总建筑面积与总用地面积的比值 容积率 = 建筑总面积÷用地面积 建筑密度-- 建筑物底层占地面积÷用地面积 （反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度） 建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度 建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求 建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须得日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值； 最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。 建筑面积＝套内面积＋公摊面积 套内面积= 套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积 公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、楼梯、 设备间等 它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 得房率 =套内建筑面积/建筑面积 一般：多层住宅为82-92％， 小/高层住宅为67-82％， 商业、办公楼为55-70％ 绿地率：居住区用地范围内各