房地产项目拓展市场拓展操作手册（7稿10131724742.pdf

市场拓展 操作手册 战略发展中心 2010 年 12 月 第 1 页 共 22 页 第一部分：序言 1、操作手册编写目的 2、操作手册适用范围 第二部分：战略发展中心定位及职能 1、战略发展中心定位 2、战略发展中心架构 3、战略发展中心职能 4、战略发展中心人员架构 5、市场拓展人员岗位职责、能力及要求 第三部分：市场拓展的指导思想及方向 1、市场拓展的指导思想 2、市场拓展的方向 第四部分：市场拓展核心业务流程 1、市场拓展流程 2、市场拓展与各体系搭接流程 3、市场拓展的核心业务 第五部分：市场拓展核心业务操作指导 1、战略发展中心市场拓展工作解析 2、市场拓展的土地推动 3、获取项目前的需要关注的工作重点 第六部分：市场拓展中关于并购项目的操作程序及注意事项 附件：市场拓展管理制度、模板 第 2 页 共 22 页 第一部分：序言 1、操作手册编写目的 战略发展中心是集团增长战略的统筹执行部门，是土地获取的唯一出口，要 求我们必须形成一个统一的平台，执行一个标准。 将集团的市场拓展统一管理，形成体系合力，群策群力，提高专业化操作水 平，才能够对项目作出快速而准确的判断。 2、操作手册适用范围 本操作手册适用于集团战略发展中心、派驻城市公司拓展人员，战略发展中 心市场拓展业务流程同样适用于为新区域拓展所成立的项目发展小组。 第 3 页 共 22 页 第二部分：战略发展中心定位及职能 1、战略发展中心定位 为集团发展战略的制定和调整提供决策依据的部门 集团增长战略的执行与责任部门 集团现有项目资产重组、优化的牵头部门 搭建合作平台，提供发展增量资金的部门 2、战略发展中心职能架构 3、战略发展中心职能 战略研究 行业及城市市场分析 从行业政策、土地供应、商品房成交量、商品房价格、购房者需求等方面持 续分析全国、重点城市房地产市场走势。 企业资源及运营分析 从战略的角度持续分析、评估企业的财务、运营状况，全面、动态掌握企业 所拥有的资源和能力，为企业战略指标的设定提供坚实的基础。 企业发展模式分析 企业发展战略的回顾及总结，结合行业发展趋势，提出关于企业发展模式的 建议，根据既定的发展模式，提出关于企业架构设置等管理模式的建议。 市场拓展 第 4 页 共 22 页 土地发展规划的制定 结合目前企业的发展现状，以及未来的发展战略，制定土地发展规划、土地 工作年度计划及思路。通过对土地发展规划的制定，指导我们在城市的市场拓展 工作中，明确城市选取标准、项目的获取原则。 区域市场分析 对关注的重点城市，从区域发展空间、供需状况、区域客户构成、客户需求、 竞争对手及楼盘分析等全方位对市场理解，明确城市拓展方向，并分析交通辐射、 配套等情况，为新增土地的准确判断、后期操作的市场定位、客户定位、产品定 位、规划方案提供决策依据，同时为现有项目操作提供建设性意见。 土地信息采集筛选 首先确定有效土地信息标准，通过各种信息渠道挖掘土地信息，并进行实地 踏勘，根据市场情况、土地素质等综合因素确定信息的有效性，在规定时间内及 时给予判断。 对于符合有效信息标准的土地，了解项目背景情况，结合集团运营及市场等 因素，进行筛选和初判。 地块判断排序 对各项目区域市场进行深入调研，确定项目定位、售价等；根据规划指标及 运营提供的数据进行成本概算，明确利润