天津市城铁大厦项目规划建议书.ppt

天津市“城铁大厦项目” ——规划建议书 目录： 一、地块剖析 启动背景简述 二、市场分析 目前在天津市场还没有拥有优越的地理位置、完善的配套、提供精装修、拥有优质的酒店运营管理的四位一体真正意义上的酒店式公寓。而本项目已经拥有： 1.地理位置：本项目位于南京路鞍山道，周边为办公、教育、商业服务等公用设施，处于区域繁华交通便利的地段 2.配套：周边高等院校林立，消费生活配套服务较完善，方便生活使本项目有稳定消费群 项目建议： 1.精装修：依据本项目的价值利润要求，建议本项目采用精装修 2.酒店的运营管理：用招投标的形式聘请国内外较知名的酒店运营管理公司，使本项目真正拥有“酒店式的服务，公寓式的管理”。 写字楼的客户是以成熟型、创业型的公司为主体，其尚未形成较大规模的企业，属于商务兼自用型客户。其办公需求面积较多在100-150M2左右 由于其规模较小，客户对于写字楼的资金的承载能力比较差 （目前平均租金为1.5元/平米/天） 写字楼销售周期很长 天津存在着住宅办公化的现象 酒店（宾馆）的主要客户是酒店常包房客户 酒店（宾馆）的租金很较高 在天津酒店产品较为稀缺，宾馆需求很火爆 三、客户探影 四、项目规划建议 五、推广思路 感 谢 聆 听 ～ 财神道 项目位置：和平区滨江道205号 物业类型：商业 已售70% 销售情况 均价50000元/平方米，起价20000元/平方米，最高80000元/平方米 销售价格 10-200㎡ 主力面积 9层280套 规划 - 车位 6 容积率 280套 总户数 90000平方米 总建筑面积 项目名称 地址 物业类型 面积 均价 市场定位 企划主题 销售情况 假日国际 和平区南京路与鞍山道交口 高层住宅 48-103㎡ 14000元/㎡ 豪华居住区 开启中央时代的生活坐标 在售? 聚汇和兴 和平区西安道与岳阳道交口 高层 40-160㎡ 待定 豪华居住区 五大道、纯住宅稀缺项目 预计在2009年下半年开盘 Modena名致酒店公寓 和平区贵阳路和西宁道交口 小高层 59-102㎡ 16500元/㎡ 豪华居住区 纯投资，6%高回报率 现房 世纪都会-都会轩 和平区南京路营口道地铁上盖 高层 60-300㎡ 待定 豪华居住区 国际大都会生活 预计2009年底前开盘 金德园 和平区贵阳路与西宁道交口 高层 80-140㎡ 14000元/㎡ 创意地产,国际化社区 - 预计2009年6月以后开盘 天津中心 南京路与贵阳路交叉口南京路219号 高层 45—140㎡ 26900元/㎡ 复合地产,酒店式公寓 天津核心商务区高端综合体 目前在售公寓， 吉利经典 和平区贵阳路和西宁道交口 小高层 60-160㎡ 17000元/㎡ 市中心精装修住宅 天津城市CBD核心区唯一精装修项目 现房，尾盘 桃花原筑 河西区广东路与永安道交口 高层多层 75-185㎡ ?高层均价12000元/平米，洋房均价15000元/平米 豪华居住区 国际化社区 在售 晶采上品 河西区大沽南路与奉化道交口? 高层 80-130 均价14000元/平方米 豪华居住区 地铁沿线,成品地产 在售 区域内产品分析 部分项目户型配比分析 所占比例 假日国际 吉利经典 Modena名致酒店公寓 天津中心 君隆广场 诚基中心 中恺国际 项目 户型 一室 10% 31% 31% 33% 25% 45% 30% 两室 80% 41% 41% 67% 50% 35% 45% 三室及以上 10% 28% 28% 25% 15% 25% 面积 50-90 50% 31% 31% 33% 47% 60% 48% 90-120 30% 41% 41% 33% 30% 32% 120以上 20% 28% 28% 67% 20% 10% 20% ? 同类产品分析 酒店式公寓 写字楼 酒店 商业 酒店式公寓分析： “地段/商圈/精装修/酒店管理” 天津酒店式公寓的KPI体系 地理位置：无论是投资还是自用型客户，都会选择周边为商务区、商业区、旅游区等繁华区域交通便利的地段 配套：周边的配套服务是否完善，方便生活如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定消费群 精装修：由于工作生活节奏的加快，都需要便捷的方式。精装修可以节省大量的时间与精力 酒店的运营管理：是否可以保证其服务的水平和质量直接影响到后期出租时客户的去留。其作为产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。 酒店式公寓分析： “目前市场缺少真正酒店公寓标准” 酒店式公寓客户： “纯投资客