人信假日威尼斯独栋别墅下阶段促销方案.doc

人信·假日威尼斯 ——独栋别墅下阶段促销方案—— 促销核心：“买别墅，得甲壳虫” 2010.8.4 一、活动主题： “买别墅，得甲壳虫” ——德国进口甲壳虫限量登陆 二、活动前因 1、自从4.28日开盘以来，随着新一轮地产调控政策出台，独体客户群受政策影响最为严重，导致独体去化率低。短期内若要快速扭转局面，以价格刺激市场最为有力，但直接降价负面影响过大，一方面会招致前期已购客户强烈反弹，另一方面也会挫伤市场和潜在客户对本案的信心。 2、本次活动主要针对独体别墅销售，通过极具刺激的促销活动来改善独体的销售难度，增加独体成交。目前黄石地区尚未有项目做过类似规模和档次的活动，本次活动的大手笔可谓黄石绝无仅有，在当地市场上必定能赚足眼球。 3、尽管本次活动是针对独体客户，但是强大的噱头和宣传效果同样可以刺激到联排和独联客户，促进此两类产品去化。 4、活动可利用女主人对甲壳虫车子的喜爱而在一定程度上消除女主人对片区较远的抗性，并加速成交。 5、此类大型促销活动在黄石本地为首次举行，具备轰动效应的基础，可在短期内形成项目视觉聚焦，吸引人气和扩大口碑传颂。 6、在房地产市场本身常规的淡季，利用噱头足够的促销活动，刺激市场，希望取得理想效果的同时，为9、10月份预热。 三、优惠形式 活动优惠分为两种： 第一种，客户可选择兑现车辆，价值约18万元，我司按照约定车型为客户办理购置车辆的服务，期间我司仅负责车价款，除此以外的其他税费等费用，由客户自理； 第二种，客户可不选择兑现车辆，而直接在总房款里减免20万元，以此引导客户多选择抵扣房款而不选择兑现车辆。 特别说明：由于本次活动费用已经全部暗含进每套房，并调高面价。所以无论以上何种优惠形式，费用均应计入房价而不算入营销费用当中。 四、活动费用及定价策略 1、费用消化方式：考虑到本活动促销力度较大，总体费用成本高的原因，为保证正常的营销推广费用，故本次活动所需车辆购置成本或等额房款抵扣费用，将采取抬高面价予以消化的方式进行。 2、此次价格调整的前提为：现有剩余房源新价格折后总销金额不低于4.28开盘价格折后总价金额，同时保证调高后的对外面价报价，不会引起客户对价格产生强烈反弹。 3、考虑到黄石客户谈价的特点，建议本次活动除去甲壳虫优惠以外，还需留有2个点左右的折扣，以作为临门一脚促进客户最终落定的杀客手段，此两个点也将在此次调价中加入到新的面价当中。 4、活动结束后，为避免让活动客户产生欺骗的感觉，对外报价仍然按活动期面价报价，除去甲壳虫以外的折扣方式可继续对外使用以外，甲壳虫的优惠金额，将视当时的行情，以“点数折扣”或其他方式予以消化。 五、活动时间 2010年8月10日——2010年9月25日（为期一个半月，如活动效果好，后期可顺延） 六、目标群体 活动期间，购买独栋别墅的所有客户 七、活动要求 活动宣传环节的推广力度要大，做到短期内黄石市场人尽皆知。 场地的运用要合理，尽可能通过在现场摆放高仿真车模及相关宣传物料，做到现场包装具有巨大冲击力，以让客户产生购买冲动。 本次活动为促销活动，在房地产市场低靡时期，促销活动的定位以及时间必须慎重考虑，不然很容易让客户联想到降价、卖不掉等字眼，所以本次活动为限时活动。 假日威尼斯营销部 2010-8-4 附件一：活动推广方案 附件二：活动现场包装方案 附件一： 人信?假日威尼斯3期阶段性活动推广方案 推广策略 根据以上的分析和策略，本阶段（8月10日—9月25日）活动推广的运作战略应为：活动兴波、媒体造势；软硬结合、虚实互补；分阶段、多侧面、多角度的强力推广项目形象及促销信息。 “活动兴波、媒体造势；软硬结合、虚实互补”：将以软广告（代价小）、户外广告为主，尽量减少报纸硬性广告，将以甲壳虫的促销活动，制造新闻由头，引导媒体炒作，制造视听热点，以最小的代价获得最大的知名度与美誉度，并在对销售有直接促进的促销活动宣传中，提升项目形象，虚实互补。 “分阶段”：拟分三阶段，现阶段拟定8月10日—9月25日，为期一个半月，如活动效果好，后续（下阶段）可考虑顺延。 “多侧面、多角度”：用多种手段、多种角度，全面立体塑造项目形象、促销信息，促销活动始终贯穿，配合以报纸、户外、短信群发、网站发布等种种手段；包括从现场售楼部包装、DM派发、楼书、产品手册、小区洗手间及娱乐场所的框架广告等不同的角度宣传、促销氛围的营造。 推广计划 1媒体投放计划 媒体组合：报纸+户外+网站 类别 媒体 形式 投放时间（周期） 广告单价 报纸 《东楚晚报》 1/4硬广、1/4软文 8月12日、13日、19日、20日 1/2硬广，8500元/期 户外 黄石市区、项目周边户外大牌 高炮、跨街、三面翻（总13块户外牌） 8月8日，上画面 更换画面费用16000元 网络 黄石信息港 房产板