京津商业考察分析.doc

京津商业考察分析 从业态划分，为百货、购物中心、商业街三个大类，从商圈分析，为滨江路商圈和西单商圈两大商圈。 北京就不用赘言了，毕竟去过4次，相对很了解。只谈谈对于天津的城市印象。天津作为最早的三个直辖市之一，人口较多，工商业发达，城市规划较好，交通流畅是其优点，经济总量高、人均GDP高、但是人均收入偏低是其明显劣势。由于距离北京太近，感觉天津的发展受到北京的制约非常明显，商业总体量适中，但是大型购物中心发展乏力，高端奢侈品市场潜力很大，很难被开采出来。 天津的城市交通规划做得非常好，周末下午行驶在主城核心区，也不存在堵车状况，交通的主次线路明晰，高价交通和立交桥设置的很有水平。主干线受十字的影响小，车速能明显提起来，地铁人流量很大，起到很强的分流作用。 天津城市总人口多，但城区人口密度不大，环境较好，城市很干净。绿化不足，在城区行走很难发现大片的绿地或树林。保留有相当多的国外建筑，以洋楼为主。据说天津人有洋楼情节，也不知道是不是真的，呵呵。但至少使其城市面貌有很大提升，古朴的洋楼和一排排拔地而起的超高层摩天楼，视觉上的反差极其强烈，初次去天津能让人感觉这座城市的细腻和现代化。 商业氛围还是不错的，但是城市绿化较少，显得没有居住感。 穿过海河，看见津湾广场和天津环球金融中心，这一高一低的建筑形成强烈反差，也是天津建筑格局的一个缩影。 绿化真的很少。。。。。。交通真的很好。。。。。。 商业街 滨江路商街是中国十大商街之一，天津商业最为集中的地方，但很讽刺的是，目前天津的几个大的商场，如友谊和海信广场等，都不在滨江路上。 滨江路商街的宽度，在国内商业街中属于较宽阔的，整个滨江路商圈的经营面积较大，主步行街上设有大量的精神雕塑以增强商业氛围，商街主要以几家大的老百货为骨架，其中最著名的当属“勸業场”。从外部看勸業场，建筑立面古朴庄严，宛如走在欧洲街头。 餐饮是滨江路的商街的补充，但是多数以档口形式为主，品质不高，部分肯德基麦当劳等餐饮随时都是人满为患的状态。天津城市的餐饮经营普遍很少，可能与城市规划和当地的消费习惯有关。 以这样的宽度，能聚起这样的人流量，算是很不错的了。 有ZARA的地方，必有HM，好像是孪生兄弟。 颇有欧洲街头感觉 百货 勸業場是天津老牌百货，内部建筑结构一般，除非将大楼拆除重建，否则建筑结构的更深入挖潜可能已不大，但由于多年经营还是拥有一部分终身粉丝，让人想起了西安的始建于1956年的民生百货。所以可见百货的发展与购物中心还是存在很大不同，优秀的百货首先体现在优秀的管理能力上，每一家店铺的品牌信誉度、价格、质量、质保、货物数量级种类、折扣水平、活动频次，才是其生存的根本。百货毕竟是用来购物的，而购物中心则兼顾了购物、休闲、娱乐、餐饮等更多业态，所以很多老的百货即使消费环境一般，也能创造出很高的营业额。二者的发展思路是完全不同的体系，有志于从事商业地产的朋友们，有必要深入研究。 和朋友在米莱欧百货的星巴克坐了2个小时，总体感觉处于一般略好水平，外部看立面极其普通，但是内部建筑结构很有张力，店铺品牌还算完整，基本以中青年服装服饰为主，临街的ZARA店目测面积超过500㎡，煞是扎眼。人气穿梭为百货带来了很强的消费支持。 米莱欧百货里内部中庭结构挺有意思，呈椭圆状的不规则形状，而且遍观天津各大商业，中庭的建筑规划都比较大胆，多数采用弧形或圆形的前卫设计。中庭中间位置设置一特殊的水帘机器，从顶部打水线下来，水线流淌均匀不分叉，为中庭的视觉效果产生了非常好的冲击力，使中庭更具动感。 米来欧百货的内部垂直交通全部集中在中庭位置，为交错的剪刀梯，虽然在一定程度上保证了内部动线的易用性，但缺乏观光电梯的单一的交通解决方案，使高层租金受到一定影响。 面积超过500㎡的ZARA 水线真是让人很喜欢，不知道的以为是挂了窗帘，呵呵 天津伊势丹百货是天津百货里不多的地铁上盖物业，与地铁站出口形成无缝连接。保证了自身充足的客流量。伊势丹百货位于十字路口处，客流量充足但停车较困难，这也直接影响了百货的内部品牌档次。 伊势丹百货建筑格局较好，单中庭设计，即保证了人流疏导，又明晰了动线走向，品牌实现度也较高，一层营业面积中，集合了爱马仕、阿玛尼、迪奥等3家国际一线品牌，尤其是国际一线中的一线品牌爱马仕的入住，给伊势丹增加了很多价值。 伊势丹负一层与地铁站无缝连接，一层后部有通道与地铁出站口相连，但是通道在出站口侧方，视觉上不太好发现，所以该侧的商业客流量进入比较少，也给我们一点启发，在今后做地铁物业的时候，入口的处理首先要以醒目为主。 立面简洁，内部结构合理，伊势丹的魅力，需要去了才知道。 行人匆匆过，大家都只是看看，谁让你这后门设置的如此不显眼呢，想让老娘去消费，兄弟你还要下功夫啊。。。。。。 友谊商厦是天津成立较早、档次最高的百货企业。虽然天