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买卖合同签订指引及风控常识
买卖合同签订指引及风控常识
课程目标
1、了解通用版本的买卖设置目的和
任务;
2、掌握买卖合同的重要条款和签订
注意事项;
3、增强以买卖合同为主的业务操作
风控意识;
讲述内容概述
一、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合
同》的设定背景 签约流程;
二 深圳市二手房预约买卖及居间服务合
同》重要条款和签约注意事项;
三、代办过户手续单签订指引;
一、 网上居间合同”概述
(一)网上居间合同( 《深圳市二手房预约买卖及居间服务协议》)
拟定背景和地位:
l 07年8月开始实行网上录入合同;于08年1月再版;
l 由地产公司业务代表 房协 工商局、国土局 专业 师团队 法院相关
人士共同拟定的格式合同;
l 符合法律规定 尊重各方利益,受法律保护;
l 三方当事人签字印章后即合法有效,各方当事人须受之约束;
l 依据行政规定,该合同签署须在网上由房协授权之相关人员(资深经纪人
助理)依据相应流程录入填写 打印存档后签字。
一、 网上居间合同”概述
(二)居间合同背景下我司的操作方式
1 建议买卖双方按照政策缴纳税费、签订合同;
2 在得到买卖双方确认后,接受买卖双方避税要求
3 遵从流程签订 《网上居间合同》及补充条款和价格确认书、地址确
认书 物业交接清单 二手房买卖合同打印申请表等文书;
4 依合约收取20%的必要费用;
5 依约办理定金的收转 赎 按揭申请等相关手续;
6、网上居间合同中约定事项基本履行完毕,到签订 《二手房买卖合同》
时重新以自主成交的流程登陆系统打印 《二手房买卖合同》;
7 收取除必要费用外的佣金;
8、买卖双方签字确认;
9 递件过户等后续手续;
二、 网上居间合同”详解
(一)签约前准备工作:
1 签约前查档,确认产权情况 (以电话或者秘钥查询方式到
国土局资料库中核实物业名称 权利人 物业状态等重要
信息);
2、签约前了解清楚交易物业状态,买卖双方付款方式 交易
特殊要求等,及时与相关人员联系;
3 对于赎楼时间 按揭申请金额等非我司可控项目,禁止承
诺结果;
二、 网上居间合同”详解
(二)网上居间合同重要条款和注意事项:
1、合同主体:卖方、 方、经纪方
两种情形: 1、本人签署:卖方的认定以房产证和查档确认之权利人为准
(业主本人);买方(房屋购买人)以买方栏标注为准;2、代理人签署: 无论
是卖方还是买方,委托他人购买或出售物业均须出具公证委托书;
注意事项: 1 物业权利人或有权利代理人签订合同方为有效合同;2
合同中买卖双方信息填写明确,自然人写身份证标注姓名全名,公司写营业执
照上全称,与房地产证上保持一致;3 签约各当事人填写准确 无误;4
注意买方变更主体情形下的处理方式;
须提供资料:
自然人:本人身份证 印件、代理人身份证 印件、公正授权委托书;
法人:公司营业执照(年检) 法人代表身份证明书 (法人代表授权委托书)
二、 网上居间合同”详解
2、买卖标的物
合同条款:第一条 第二条 第三条 第四条
填写注意:
a 严格按照房地产证上准确填写物业信息;
b 区分物业产权现状的不同 (无抵押 自行赎 委托担保赎 )准确
选择不同的填写方式;
c 附带租约的物业须在合同中注明租期 租金和所附租约的解决办法;
(参考补充条款第三条)
d、合同中未尽事宜须以补充条款的形式在附件中列明;(参考补充条款第二条)
e、作为交易物业附属的设施、设备等具体情况汇须在合同中约定清楚;
附属文 :
《物业交接清单》
二、 网上居间合同”详解
3、交易价格(转让价款)
合同条款:第五条
填写注意:
a 准确填写交易价格;
b 该交易价格为实际交易价格,且是不含税价格;
c 转让价款构成:转让价款=定金+监管首期+余款
d 有特殊要求的客户对递件过户价格的约定不在本合同中体现;
附属文 :
《价格确认书》:只此一份,仅买卖双方签字,经纪方不在此文书上作任何参与。
二、 网上居间合同”详解
4、付款方式
合同条款:第八条 第九条
注意
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