买卖合同签订指引及风控常识.pdf

买卖合同签订指引及风控常识 课程目标 1、了解通用版本的买卖设置目的和 任务； 2、掌握买卖合同的重要条款和签订 注意事项； 3、增强以买卖合同为主的业务操作 风控意识； 讲述内容概述 一、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合 同》的设定背景 签约流程； 二 深圳市二手房预约买卖及居间服务合 同》重要条款和签约注意事项； 三、代办过户手续单签订指引； 一、 网上居间合同”概述 （一）网上居间合同（ 《深圳市二手房预约买卖及居间服务协议》） 拟定背景和地位: l 07年8月开始实行网上录入合同；于08年1月再版； l 由地产公司业务代表 房协 工商局、国土局 专业 师团队 法院相关 人士共同拟定的格式合同； l 符合法律规定 尊重各方利益，受法律保护； l 三方当事人签字印章后即合法有效，各方当事人须受之约束； l 依据行政规定，该合同签署须在网上由房协授权之相关人员（资深经纪人 助理）依据相应流程录入填写 打印存档后签字。 一、 网上居间合同”概述 （二）居间合同背景下我司的操作方式 1 建议买卖双方按照政策缴纳税费、签订合同； 2 在得到买卖双方确认后，接受买卖双方避税要求 3 遵从流程签订 《网上居间合同》及补充条款和价格确认书、地址确 认书 物业交接清单 二手房买卖合同打印申请表等文书； 4 依合约收取20%的必要费用； 5 依约办理定金的收转 赎 按揭申请等相关手续； 6、网上居间合同中约定事项基本履行完毕，到签订 《二手房买卖合同》 时重新以自主成交的流程登陆系统打印 《二手房买卖合同》； 7 收取除必要费用外的佣金； 8、买卖双方签字确认； 9 递件过户等后续手续； 二、 网上居间合同”详解 （一）签约前准备工作: 1 签约前查档，确认产权情况 （以电话或者秘钥查询方式到 国土局资料库中核实物业名称 权利人 物业状态等重要 信息）； 2、签约前了解清楚交易物业状态，买卖双方付款方式 交易 特殊要求等，及时与相关人员联系； 3 对于赎楼时间 按揭申请金额等非我司可控项目，禁止承 诺结果； 二、 网上居间合同”详解 （二）网上居间合同重要条款和注意事项: 1、合同主体：卖方、 方、经纪方 两种情形： 1、本人签署：卖方的认定以房产证和查档确认之权利人为准 （业主本人）；买方（房屋购买人）以买方栏标注为准；2、代理人签署: 无论 是卖方还是买方，委托他人购买或出售物业均须出具公证委托书； 注意事项： １ 物业权利人或有权利代理人签订合同方为有效合同；２ 合同中买卖双方信息填写明确，自然人写身份证标注姓名全名，公司写营业执 照上全称，与房地产证上保持一致；３ 签约各当事人填写准确 无误；4 注意买方变更主体情形下的处理方式； 须提供资料： 自然人：本人身份证 印件、代理人身份证 印件、公正授权委托书； 法人：公司营业执照（年检） 法人代表身份证明书 （法人代表授权委托书） 二、 网上居间合同”详解 2、买卖标的物 合同条款：第一条 第二条 第三条 第四条 填写注意： a 严格按照房地产证上准确填写物业信息； b 区分物业产权现状的不同 （无抵押 自行赎 委托担保赎 ）准确 选择不同的填写方式； c 附带租约的物业须在合同中注明租期 租金和所附租约的解决办法； （参考补充条款第三条） d、合同中未尽事宜须以补充条款的形式在附件中列明；（参考补充条款第二条） e、作为交易物业附属的设施、设备等具体情况汇须在合同中约定清楚； 附属文 ： 《物业交接清单》 二、 网上居间合同”详解 3、交易价格(转让价款) 合同条款：第五条 填写注意： a 准确填写交易价格； b 该交易价格为实际交易价格，且是不含税价格； c 转让价款构成：转让价款=定金+监管首期+余款 d 有特殊要求的客户对递件过户价格的约定不在本合同中体现； 附属文 ： 《价格确认书》：只此一份，仅买卖双方签字，经纪方不在此文书上作任何参与。 二、 网上居间合同”详解 4、付款方式 合同条款：第八条 第九条 注意