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价格表培训课件 价格表有何作用？ 其实价格表也可以很好玩…… 不同产品类型水平因素权重 朝向排序 Exel常用函数 统计函数 SUM（） …………求和 AVERGE（） …………平均值 MAX（） …………最大值 MIN（） …………最小值 数字函数 ROUND（） …………四舍五入 INT（） …………取整 * 二级市场策划品控中心 一堆数据，看起来很沉闷、很枯燥 价格公示、价格计算、价格调整… 装修三房楼栋 带入户四房楼栋 180四房 毛坯 有入户花园 单价25000 157平三房 送3000装修 总价350万 单价23000 毛坯总价314万 引导楼栋 175平四房 毛坯 单价18000 总价315万 案例一: 东方尊峪 户型价差： 利用带装修的方式做高三房总价，利用三房与四房总价相同来引导客户买四房。20平米面积差引导消费者。 楼栋单价差： 做高带入户花园四房单价，用带入户花园的高价四房引导客户购买相对便宜的四房。7000元/平米的差价引导消费。 玩法案例二: 天玺 无层差推售 相当户型连续楼层，价格相当，几乎不存在层差，导致优质户型首先被抢购，制造“哄抢”效应。 原价加推推售 先推高价的高素质房，待高素质房消化一定量后，原价加推略微低素质的房，引导客户抢购，打消客户观望念头，同时这种变相的加价方式，使项目实现利润最大化 跳出传统的思维，价格表也能很好玩。 全新认识 首先确定均价 是玩好价格表的基础 三种基本的定价方法 在现在的房地产定价方法中，一般都是运用市场比较法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。 从市场的角度出发，能为市场接受； 市场比较 定价法 客户的意志难以把握。 客户导向 定价法 成本难以确定；缺乏市场比较性。 成本定价法 特 点 方 法 普及 极少 极少 运用情况 均价定价方式的对比 1选择对比产品及相应权重。 为使市场对比的价格更具有市场指导意义，以及更好的突出项目的特点及区域性特点，在选择对比楼盘时，应该选择具有市场比较价值的楼盘（一般为4或5个），而且具备典型性（至少1个）。 市场比较法的常规运用 ∑Si=100% Vi=∑ti×fi P0=∑Pi×Si÷Vi 2确定比较因素及相应权重。 市场比较法的常规运用 P0 Pi P3 P2 P1 　 价格 100 Vi V3 V2 V1 100% 合计 　 f10 　 　 　 t10 物业管理 　 f9 　 　 　 t9 发展商品牌 　 f8 　 　 　 t8 户型设计 　 f7 　 　 　 t7 规划规模 　 f6 　 　 　 t6 小区环境 　 f5 　 　 　 t5 周边环境 　 f4 　 　 　 t4 景观 　 f3 　 　 　 t3 教育 　 f2 　 　 　 t2 交通 　 f1 　 　 　 t1 区位 100% Si S3 S2 S1 权重 因素 自身分值 对比项目i 对比项目3 对比项目2 对比项目1 　 对比因素 一堆难以理解的符号 公式的通俗理解 A项目每平方米卖1万元 假设 A项目很好，好到可以打100分 B项目也不错，但相比之下只值80分 那么比较之下，B项目的每平米就应该卖8000元 当只有一个项目对比时 当有多个项目比较时 A、B两项目条件与之前一样 假设 而C项目比较有对比性，可高达70% 那么在三个项目比较之下，B项目的每平米就应该卖 但有人觉得A与B项目不是很相似，顶多只有30%可对比 C项目卖每平米9000元，大概值60分 Pb=Pa/100分*80分=8000元 Pb=Pa/100分*80分*30% +Pc/60分*80分*70% =10800元 比较因素的选择不应过多过细。 应该根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。 消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。 开发商品牌〉物业管理公司品牌…… 其它要素 工程质量〉户型设计〉园林设计〉会所…… 项目要素 交通〉生活配套〉娱乐配套 区位要素 水景〉山景〉城市景观； 景观要素 重要 次重要 因 素 3比较因素注意点 市场比较法延展玩法 我们将自身项目中的产品类型细分，然后根据细分的产品类型在进行市场比较法，如分别对应自身项目的两房、三房寻找可比性两房三房。然后分别推算出各自的均价。这是一种看似更专业的算法。 P0 Pi 　 价格 100 Vi 100% 合计 　 f10 t10 物业管理 　 f9