东湖名都2010年推广计划.doc

「东湖·名都」 2010年营销推广策划报告 行而不同 策划提供 2010年3月2日 序言 2010年度对于东湖名都项目来说是一关键时期： 一期房源准现房展现，二、三期房源后续待发 城东版块2010年市场供应量巨大，竞争激烈 故2010年成为本项目运作承上启下的重要时刻。 呈上阶段：关键任务是做好一期房源的收尾去化、组团实景展现工作，便于项目后期样板段对外形象宣传，将老业主反映的问题切实解决，做好服务工作，维护口碑效应； 启下阶段：关键任务是项目后期房源即将入世，面对城东版块内竞争对手开发策略与营销策略的实施与收效，总结本项目一期开发和营销的成功与失败之处，围绕贯穿本项目始终的亮点进行营销宣传，进一步提升项目形象，为后期项目稳步持续开发奠定坚实的基础。 一、一期项目销售状况与营销总结 1、一期项目销售状况 总推出量 504套 去化量 343套（团购近200套） 总剩余量 161套 剩余房源分析：目前剩余多在五楼和顶楼，XX人普遍比较喜好住低楼层，不愿意爬高楼层。 2、一期项目营销总结及展望 本项目一期营销推广，充分发掘项目地段和环境优势，提出“27万平米山水生态之都”为营销主线，以“教师团购”为活动主线，按各时间节点配合折扣优惠活动进行，主要任务为完成一期项目销售。 东湖名都自2009年7月份正式入市，至今不足半年，成功销售300余套房源（总销售面积近4万平方米），应该说是非常成功的。 但综观整个xx市场，几乎在2009年入市的房地产项目都供不应求，销售都非常好。因此东湖名都的销售成功取决的是不产品，也不是成功的营销策划手段，而是整个房地产的大环境回暖，即碰到一个好的环境。2010年房地产政策将进一步打压，xx同样难逃，对此客户持观望态度将进一步明显，结合销售状况及消费者反馈状况看，一期部分产品户型设计普遍不受当地居民所认可、小面积的两房房源供应空白，从而也流失了部分客户。 因此，在2010年度，我们将注重产品开发设计的探讨工作，新五中的开学，将带来部分的投资客（出租给陪读的家长），在充分发掘东湖名都地理环境优势同时，进一步强化东湖名都生活配套体系；同时在产品设计上进一步完善，扩大70—80㎡左右的两房的市场供应，以满足客户多样化的市场需求，增加两房产品的供应是很有必要的。 同时尽快把项目一期样板园林（临湖）打造同来，对全市进行开园体验营销，让客户真正的来体验一下什么是真正的“临湖生活”。从而实现从产品概念营销过度到产品体验营销。进一步完善销售道具体系：如目前看房线路较远，没有看房车接送，来回很不方便。 工地应铺设看房通道，并树立指示牌，开通看房车，提升服务。 注重开展“老带新”及“折扣优惠”活动。 以达到快速去化、提高口碑、树立品牌的目的。 二、2010年营销推广工作及步骤 鉴于我司前期已与贵司在2010年度产品开发策略方面共同探讨并达成共识，目前正对产品设计进行审核工作，故在本次报告我们将就营销主线确立、工程节点配合、活动延续性等方面工作进行描述，着重引导性与实施性。 1、营销主线确立： 2010年我们的营销工作将会围绕两个主题——“东湖名都一期实景呈现”、“新五中正式开学”，以最直观、最形象、最能打动人的方式，将东湖名都展现给客户，是将前期提出的所有概念“27万平米山水生态之都”、“良好的教育配套”进行延续，并变为现实，引导消费需求。 从“概念营销——进化——体验营销”！ 2、推广主线确立： 2010年我们将以“一期景观完成”及“完善的教育配套”为主线，对产品细部，如配套、环境、景观等进行系列报道，结合泛旅游概念活动与系列报道配合实施。 2010推广主题： ——醉美东湖，诗意雅居—— ——孩子的未来，我的家—— 从xx市整个房地产市场来看，其保持了良性平稳上升势态，市场竞争更加剧烈。客户在对项目的选择上更加理性，XX市房地产发展逐步走向成熟的关键一年，水岸澜庭、大地豪城、蔚蓝嘉园、鸿宇天湖城、将在很长一段时间内成为市场的主流方向，而城东板块蔚蓝嘉园及其他各项目的逐步面市，将区域竞争进一步加大，城市的不段扩张需要理性的购房客户，需要政策的引导，需要差异化的竞争，对发展商提出了更高层次的要求。 在项目一期销售指导下，我们重点考虑到后期项目建筑品质的提升，项目良好资源优势的展现，项目核心概念的打造，通过该项目在市场的运作及其影响力，完成企业更高的目标。 前期分析中我们看到，“都市公园，湖居生活”作为整个社区或者营销活动的总纲，但是我们同时也意识到，它作为整个项目的精神高度和后期影响力，必须有强大的感官体验及项目品质展示做支持。 总结东湖名都的优势分析，我们逐步得出： 依山傍水，湖居生活，得天独厚的人居环境。 地段为城市扩张必然辐射区域，环境优美。 东湖公园，游乐休闲，自在人生。 核心卖点和独特优势在2010年的市场竞争