2010年青岛高端住宅研究.ppt

第三阶段：北上 青岛别墅市场化开发的二期之作，区位北移，整体上还是以山、海资源为依托，温泉板块异军突起； 产品方面，有一定差异化，趋同依然明显，但整体产品打造水平大大提高。 城阳100福山庄 即墨天泰圣罗尼克 即墨芭东小镇 青岛别墅发展历程 目前别墅市场格局：温泉板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块； 以惜夏及温泉板块为主； 以市区及崂山板块、西海岸板块为辅； 胶州板块作为拥湾发展后的新兴板块，目前别墅开发刚刚开始。 温泉板块 市区及崂山板块 惜夏板块 胶州板块 西海岸板块 青岛别墅版图划分 板块格局形成的基础：资源、交通与城市发展； 别墅市场格局：总体上呈现板块式分布格局，目前有即墨板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块、胶州湾东部板块； 各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征。 独栋 双拼 联排 合计 在售总规模（套） 766 482 1570 2818 去化量（套） 644 443 1403 2490 存量（套） 122 39 167 328 季度去化量（套） 85 42 102 229 销售率 84% 95% 89% 88% 目前在售项目总销售率达88%，存量为328套，存量不多，整体去化状况较好； 按照季度平均去化量来算，存销比为0.13，表明在无新增供应的情况下，存量在不到两个季度内将销售完毕。 目前总销售率达88%，存量为341套，相对较少 青岛别墅存销状况 从总量来看，联排占主流； 从销售来看，整体销售率较高，达84%以上； 从目前存量来看，联排最多，双拼最少，整体来看别墅市场存量较少。 　 独栋 双拼 联排 在售总规模（套） 766 482 1570 去化量（套） 640 436 1401 存量（套） 126 46 169 目前市场供应以联排为主，整体销售率较高，存量较少 青岛别墅存销状况 别墅市场潜在供给状况 整个青岛市已确定潜在供给量2143套（若考虑规划未确定项目，实际潜在供给大于2143套），按照统计的季度平均去化速度，需10个季度才能消化完毕，整体供给量较大；但从上市时间和销售速度来看，未来去化压力相对较小； 根据实际调研，预计年内供给量将达到900套。 说明：潜在供给量与年内潜在供给量通过实际调研获得，由于信息传递、市场变化、企业策略调整等因素，有一定的不确定性。 板块 西海岸板块 市区及崂山板块 惜夏板块 胶州湾东部板块 即墨温泉板块 合计 潜在供给量 125套 200套 566套 417套 835套 2143套 年内潜在供给量 100套 100套 200套 200套 300套 900套 目前潜在供应2143套，未来别墅整体去化压力较小 青岛别墅存销状况 别墅市场潜在供给状况 从潜在供给产品类别来看，联排最多，占66%，其次独栋占28%； 叠拼及双拼供给较少。 板块 项目 潜在供应量（套） 独栋（套） 双拼（套） 联排（套） 叠拼（套） 市区及崂山板块 玫瑰庭院 200 20 　 180 　 即墨温泉板块 海信温泉王朝 156 54 4 98 　 天泰蓝泉三期 70 70 　 　 　 青建?香根温泉 130 130 　 　 　 青建?橄榄树 142 　 　 142 　 海尔?原乡墅 147 55 　 92 　 麗山国际一期 130 130 　 　 　 香邑泉海一期 30 　 　 30 　 嶺海二期 30 　 　 30 　 城阳惜夏板块 银盛泰?德郡 180 　 　 180 　 山水嘉园 164 　 　 80 84 泰晤士河 64 　 8 48 8 山水太和月光 158 140 　 18 　 胶州湾东部板块 卓越蔚蓝群岛 17 　 　 17 　 龙湖滟澜海岸 400 400 西海岸板块 城建?亚丁海岸 70 7 28 35 　 唐岛金湾 55 　 　 55 　 青岛全市 2143 606 40 1405 92 目前潜在供应产品中以联排为主，其次为独栋 青岛别墅潜在供应 存销与潜在供给对比分析 从上述数据的对比中可以看出，独栋别墅市场认可度较高，结合良好销售表现及后期较大的审批难度，独栋将成为市场稀缺产品； 联排潜在供给较大，考虑到联排产品由于面积控制，总价控制较好，同时可适当提高别墅地块的容积率，因此供销方面将占据未来主流； 双拼产品将成为独栋与联排的补充产品； 叠拼产品由于市场接受度较低，未来供给较少。 销量比 存量比 总量比 潜在供应 目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据市场主流 青岛别墅潜在供应 客户区域分布综合分析 别墅客户大多来自青岛市区，通过前期项目咨询和监控发现主要来自市南区与崂山区； 但是随着青岛城市快速扩张，项目区域客户比例将有所提高。 目前别墅客户以青岛市区的市南区、崂山区客户为主 青岛别墅客户研究 青岛别墅市场竞争格局 青岛洋房概况 通过对青岛洋房市场的