2010年郑州房地产深度研究西区崛起.doc

西区土地市场分析报告 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 英之杰市场部 2010-8-15  09年土地市场分析 10年土地市场分析 郑州西区商品房市场分析 郑州西区土地详解 2005年-2009年土地供应量分析 单位：亩 注：仅包括招拍挂途径出让的非工业地块；后文同上 2009年，郑州通过公开途径供应土地约5517亩，同比增长36.76%。近年来，郑州市场一方面城市规模不断扩大，另一方面城中村改造如火如荼，在两者的共同作用下，土地供应充足。预计未来一段时间内，土地供应仍将保持在较高水平。 2009年，郑州市土地供应量最大的区域为金水区，该区域共出让10幅地块，总计1546.68亩，占全市28%，该区域用地主要来源于城中村改造用地；郑东新区是全市供应地块幅数最多的区域，共出让42幅，总计1529.54亩，该区域用地集中在商住物流区；二七、管城区的土地供应量相当，主要来自城中村改造用地；中原区共出让465.42亩，主要为破产工厂的拆迁改造；惠济区供应土地227.53亩，数量较少；西开发区本年度仅供应1幅住宅用地。 2005年—2009年土地成交价格分析 自2006年来，郑州市土地成交价格持续快速上涨，2009年成交价格为234.42万元/亩，同比上涨24.72%。08年末及09初，受到市场不景气的影响，土地市场表现萎靡，甚至出现流拍现象，但随着房地产市场的快速回暖，开发商资金充裕，土地市场卷土重来，价格快速上涨；进入第四季度后，“地王”频现，记录被不断刷新。房价的快速上涨推动了土地价格的飙升，而土地价格又反作用于房价，两者之间形成了恶性的循环。尽管国家近期频频亮出调控组合拳，但其效果仍待观察。 2008年—2009年土地成交价格分析 2009年，金水区土地成交价格为240.02万元/亩，同比略有上涨；二七区为90.77万元/亩，同比大幅下跌，主要受到王胡寨城中村改造土地低价出让的影响；中原区为292.76万元/亩，同比上涨39.98%，主要是受到12月冉屯路“地王”成交的拉升；管城区为134.94万元/亩，价格相对较低，其成交地块多为城中村改造项目，尽管土地出让价格较低，但拆迁成本较高；惠济区为55.88万元/亩，成交地块均为偏远的郊区地块；郑东新区为420.4万元/亩，价格全市最高，一方面是区域价值的不断放大，另一方面是区域土地资源的相对稀缺，致使价格飙升。 2009年土地市场分析 2010年土地市场分析 郑州西区商品房市场分析 郑州西区土地详解 2010年郑州住房计划供应960公顷 稳定当前房价 2010年，郑州市（含县区）住房计划供地960公顷，其中，保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占88.9%；郑州市本级住房计划供地577公顷，其中，保障性住房用地占14%，棚改房用地占61%，自住性中小套型普通商品房用地占15%，三类用地占总量的90%。 国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷。这一数字，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建设用地供应总量为7372.35公顷，其中，保障性住房用地为1624.04公顷，棚改房用地为1649.01公顷，自住性中小套型普通商品房用地为3176.73公顷，三类用地占总量的87.50%。 相比较一线城市和二线城市，郑州市960公顷的供应总量偏低，但保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地的比例明显高于国土部要求的70%。今年，郑州市土地供应的“大头”是棚改房。 针对商品房中土地价格占商品房销售价格的比例，国土资源部对全国105个城市、620个不同类型的楼盘进行了抽样调查，结果显示，大多数地价占房价的比例在15%～30%，平均仅为23.2%。从郑州市来权衡，国土部门在郑州取样的5个样本楼盘大致位于郑州城区东、西、南、北、中5个方向，均为近一两年挂牌交易的土地。 抽样调查数据显示，地价在房价中所占比例最高的是正商·颍河港湾项目，为32.02%，最低的是怡丰·新都汇，为18.96%。排在中间的依次是：建业·香槟圣园27.18%、利海·托斯卡纳24.13%、一处庭院21.67%。这5个楼盘地价在房价中所占比例平均为24.79%，略高于国土部门公布的23.2%的地价占房价平均水平。 如果保障性住房用地的80.78公顷全部形成实际供应，以容积率3计算，未来3年，将新增242.5万平