2010年17月成都房地产市场回顾与展望.doc

吉信行：成都房地产市场半年回顾与展望成都楼市上半年销量、价格走势 　　土地市场 　　上半年成都主城区土地供应情况 　　数据来源：吉信行市场信息系统 　　总体而言，今年上半年成都上半年土地市场招拍挂的土地不多。因春节长假的影响，导致2月份单月的土地供应量明显减少；其中一部分延后到3月份释放出来，3月当月的土地供应量达到了今年上半年的最高值。　　4月份楼市调控新政出台后，土地市场受到明显影响。新政后，土地出让量比新政前有所减少。新政调控下，土地的出让也更趋于理性。　　上半年成都主城区土地成交均价走势 数据来源：吉信行市场信息系统 　　新政后，由于金融机构采取了收紧信贷、降低房地产市场资金流动性的政策，开发企业拿地的成本加大；同时，土地监管也不断加强。一部分开发商受资金和政策的影响，拿地积极性在近期有所减弱，导致土地市场的拿地竞争也不如过去激烈，土地溢价相对于往年降低。　　商品房市场　　2010年上半年成都主城区商品房供销情况 数据来源：吉信行市场信息系统 　　从上图我们可以看到：以3月为分水岭，今年上半年成都市主城区商品房的供应与销售呈现出两种不同走势。3月以前，单月供应及销售大体上呈现“供销同涨”的态势。而自4月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政策的影响。供应与销售量的持续下降，反映出市场各方对后市政策的导向和市场发展的方向观望情绪依然较大。　　2010年上半年成都主城区商品住宅均价走势情况 数据来源：吉信行市场信息系统 　　从均价走势曲线我们可以看到：在5月份之前，上半年成都市主城区商品住宅均价处于一个平稳的上升通道之中；而在5月形成了上半年均价的一个高点，6月份均价有较明显的回落。　　中央政府主导、地方政府细化执行是本轮楼市调控的特点之一。尽管以“新国十条”为代表的楼市新政在4月中旬出台，但在新政出台初期，因市场各方对政策和后市观望情绪较浓，各方采取了“少动多看”、“以不变应万变”的观望策略，因此，政策的影响力并未在5月立即反应在价格上。　　随着各职能主管部门对新政配套政策推进的力度不断加大，各地方细则陆续“落地”，调控政策的影响力不断得到深化。一线指标城市里的一些全国性品牌开发商逐渐调整了营销策略，调价促销。尽管成都是二线城市，并未立即受到一线城市品牌开发商幅度较大的调价促销的冲击，但在政策不断发力的情况下，也调整了前期的观望策略，加大了优惠，价格出现了松动。　　2010年上半年成都楼市大事记　　1月4日：　　成都市出台政策严格监管开发商捂盘惜售随意涨价行为。　　房管局召开新闻通气会，要求严格执行2009年12月底出台的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》两个文件，从开发企业预售方案的规范到网上签约系统的监管，双管齐下对我市房地产市场的销售行为进行规范和监管。　　1月20日：　　省住建厅发文将适当放宽廉租房保障限制条件。　　省住房和城乡建设厅下发《四川省2009－2011年廉租住房保障规划》，将适当放宽廉租住房保障限制条件，降低保障准入门槛，逐步扩大保障范围，将更多城市低收入住房困难家庭和独立工矿（煤矿）棚户区、林区棚户区困难职工纳入保障范围。　　2月24日：　　成都市政府办公厅下发了《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，以进一步规范成都的用地行为，对于土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费。 　　3月1日：　　成都市新的“规划管理技术规定条例补充”开始实施，赠送面积促销被禁止。　　成都出台容积率新规定，住宅层高不高于3.6米等限制性条款。目的是为了规范成都房地产市场的容积率指标，防止开发商通过‘可变户型’变相增加房屋面积。 　　3月5日：　　市住房储备中心公开向社会收购一批中低价位、小户型的二手房用作保障性住房。　　3月8日：　　成都市政府出台《关于进一步加强城镇住房保障工作的意见》，今年将加大住房保障力度。符合廉租房条件的，不租房也能领取廉租补贴。　　3月31日：　　成都市房产管理局与成都市民政局联合发出《关于规范住房保障资格申请审核程序的通知》，今后，成都市民政部门将介入住房保障资格申请审核程序，同房管部门“双关卡”审核。　　5月10日：　　成都认真执行国家楼市调控政策，严禁捂盘惜售。　　严禁捂盘惜售、严禁哄抬房价、严禁虚假买卖以及严禁期房转让，成为成都认真执行国家宏观调控政策的重头戏。　　已取得预售许可证未在规定时间内对外公开销售，未将全部房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售捂盘等情况，都属捂盘惜售。　　5月20日：　　多部门联合重查楼市违规。　　5月24日至28日，成都市建委将联合市国土、