2007年12月北京小型综合体项目商业.docVIP

PAGE 北京市小型综合体商业业态研究 二零零七年十二月 目 目 录 一、研究目的…………………………………………………………………………………2 二、商业定位需要考虑的因素………………………………………………………………3 三、商业类型分析……………………………………………………………………………4 四、调研对象…………………………………………………………………………………6 五、小型综合体商业业态研究………………………………………………………………7 六、调研案例成败要素分析…………………………………………………………………14 七、结语…………………………………………………………………………………16 附表一、各项目商业业态具体分析（附图）………………………………………………17 研究目的 现代商业地产开发实际现状表明，商业项目市场的业态选择在某种意义上而言将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，科学业态配置等都具有重要的作用。 商业地产项目的业态规划，需根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种资源，对项目各功能分区和各楼层的业态进行科学合理规划，以便实现销售和成功运营。因此商业业态的定位非常关键。我司选取北京若干可比性项目做专题式调查，通过系统的市场调研，了解市场上该类项目体的商业业态特点，从而为本案的商业业态定位规划提供市场信息支持。 商业业态定位需要考虑的因素 商业业态的定位需要考虑的综合因素较多，从整体来看共分为以下三个部分： 1、研究项目所在城市或区域的经济环境、文化背景、消费习惯、商业现状等。 一个城市的经济发展水平决定了消费能力的强弱。一个成功的商业地产必须与城市发展的相匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，符合当地的消费习惯和消费能力，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会与城市的发展脱节。在面临竞争的情况下，如果商业项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量。因此，商业的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费习惯和商业现状等情况。 对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。 2、分析项目自身的条件和具体状况。 每一个商业项目都有自己的特殊性和差异性，定位之前要把握自身条件。首先要考虑自身的地理位置和经营硬件，充分考虑自身如何定位、所属商圈、同业竞争者的发展背景、开发商的实力、业绩等，以及项目当地的商家资源，这在很大程度上决定了该项目日后商业业态定位招商的资源和方向。因此，善于把握项目自身的优劣势，对症下药，以实现价值的最大化。 3、研究产品属性，规划商业形态。 各种商业业态产生的价值，在很大程度上取决于其产品属性。因此，在研究了商圈内消费者关注和重视的利益点之后，还必须具体研究用哪些产品属性来实现这些利益。根据对应的产品属性，规划商业形态，是生产过程必须考虑的要素。 其中第一、二部分已经在前阶段的报告中有所体现，不再赘述。本报告仅就第三部分即商业产品属性及规划商业形态的问题进行重点阐述。通过对北京小型综合体的市场调查，对其中的商业业态的规划作深入分析，以便为本案的商业业态规划提供相应的市场依据。 三、商业类型分析 1．商业房地产业态分类 按照目前国际、国内对商业地产业态的分类标准，商业业态一般分为以下几种： （1）按商业性质划分： 综合类商业 专属性的专营商业 商业街区 集合商业 按照行业业态类型划分： 百货、食品类 娱乐、休闲类 餐饮服务类 电器、电子 家具、建材 综合功能类 （3）按照建筑形式划分： 单体商业建筑 建筑底层商业 按照市场范围划分： 近邻型（小型）：服务于周边消费者 社区型（中型）：服务于某个社区的消费者 区域型（大型）：客户辐射项目周边几个社区的消费者 超区域型（超大型）：客户群辐射所在城市的大部分区域 超级型（超级商业房地产）：客户群覆盖所在城市，乃至周边城市 按照规模划分： 大型商业房地产：建筑规模在7万平方米以上的商业 中型商业房地产：建筑规模在2-7万平方米以上的商业房地产项目 小型商业房地产：建筑规模在2万平方米以下的商业房地产项目 按照商业规划的服务人口规模，小型商业服务人口一般为5000人左右。 2．小型综合体及其商业业态的特点 ⑴ 小型综合体定义及特点 所谓建筑综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能