HTDJWICW收入利润作业指引B.docVIP

深圳市皇庭地产集团有限公司 SHENZHEN WONGTEE REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 编号：HTDJ/WI/CW004 版号：B 收入利润作业指引 编制 林淑琼 日期 2008-6-30 审核 余添恩 日期 2008-7-15 批准 郑康豪 日期 2008-7-30 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1．目的 规范集团各下属房地产公司收入的性质，按照收入确认的原则，合理地确认和计量各项收入，正确计算开发项目的利润。 2．范围 适用于集团各下属房地产公司的收入、利润管理及核算。 3．职责 计划财务部要严格按照国家及集团公司收入、利润核算的要求，正确组织集团公司收入、利润的核算，为集团公司管理决策提供及时、可靠的资料，便于进行目标利润的比较分析。 4．工作程序 4.1房地产销售收入的核算范围房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、 配套设施销售收入出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在房地产销售收入核算范围内出售自用的作为固定资产核算的房产不是房地产销售收入的核算对象。的确认原则自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则-收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；； 相关的经济利益流入企业； 开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。 E 将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 (4) 开发产品预租收入的确认问题 新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 4.1.3房地产销售收入的核算 开发项目所收到的预售款记入“预收帐款”科目；因预收款而交纳的营业税费等暂在“应交税一应交营业税等科目核算 集团公司在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目 开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷记“收入”科目出售周转房 先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目