new.03第三章节－固定利率抵押贷款(874KB).pptVIP

* Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　固定利率抵押贷款的创新 二、其它固定利率抵押贷款方式 飘浮式贷款(balloon loan) 所谓飘浮式贷款是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款(balloon payment)。实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的，所不同的是最早的抵押贷款每月只付息，不还本，本金在贷款到期时一次性清偿。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　固定利率抵押贷款的创新 逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgages) 为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金“抵押贷款”方式。这种抵押贷款方式实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　固定利率抵押贷款的创新 双周付款的抵押贷款 最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的抵押贷款(biweekly　payments)。传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　固定利率抵押贷款的创新 利率买低式抵押贷款（Buydown Mortgage） 利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 一、贷款的边际成本 （一）边际成本概念 贷款的边际成本是评价不同贷款方案的常用工具。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 计算多贷的这1万所增加的成本，即所谓的边际成本。 二种方案下每月还款额的差别见下表（表3.6）： 贷款利率 贷款金额 贷款常数 月还款额 方案二 13% 90000 × 0.112784 =1015.05 方案一 12% 80000 × 0.105322 =842.58 差额 10000 172.47 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 （二）提前还款情况下的边际成本 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 贷款利率 贷款金额 贷款常数 月还款额 五年后贷款余额 方案二 13% 90000 × 0.112784 =1015.05 86639.88 方案一 12% 80000 × 0.105322 =842.58 76522.56 差额 10000 172.47 10117.32 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 （三）考虑贷款费率情况下的边际成本 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 贷款利率 贷款金额 初始费用 实际贷款额 贷款金额 贷款常数 月还款额 方案二 13% 90000 - 2700 =87300 90000 × 0.112784 =1015.05 方案一 12% 80000 - 1600 =78400 80000 × 0.105322 =842.58 差额 8900 172.47 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 （四）考虑不同贷款期限下的边际成本 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 贷款利率 贷款期限 贷款额 1-25年每月还款额 26-30年每月还款额 方案二 13% 30 90000 995.58 995.58 方案一 12% 25 80000 842.58 0 差别 10000 153.00 995.58 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 二、贷款再融资 （一）利率下调时的再融资 在进行再融资决策时，必须考虑至少以下三种因素之间的基本关系：（1）原有贷款条款；（2）新贷款条款；（3）还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约金或申请新贷款的初始费用及手续费。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 再融资成本 提前还款违约金：78976.5×2%= 1580 申请新贷款的初始费用 2500 新贷款的相关手续费 25 4105 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　住房抵押贷款融资分析 再融资后每月还款额的减少 原有贷款（8万元